购房二手房应注意的问题
一、签订二手房购买合同应注意的问题。
二手房买卖一般都通过中介，签订的是中介提供的格式合同，购房者法律知识不足，对格式条款中三方权利义务不对等的状况认识不清，致很房屋出卖人和买受人发生纠纷时自己的权利得不得有效维护。这里就二手房买卖签订合同应注意点问题说几点。
1、 二手房包括商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房。注意出商品房之
外，其他的二手房或者不允许买卖，或者对买卖设置了各种限制如城镇居民购买农村房屋，买卖行为无效。在购买时应注意。这里谈一下商品房二手房的买卖。
2、 房屋产权状况。未取得产权证的房屋和产权有争议的房屋不宜购买。未取得产权证的房
屋不得转让，签订买卖合同的，合同有效，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。
房屋产权人以登记为准，实践中因为产权发生纠纷最常见的是夫妻共同财产登记在一人名下，以一人名义出售签订合同，没有及时办理过户的，房价上涨以后，其配偶以未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。因为没有过户，涉及到法院、房管局，牵涉很多精力。如果房屋属于夫妻共同财产，在签订买卖合同时要求夫妻双方共同签字，如果房屋属于其他共同共有，要求共有人共同签字或者由其他共有人的授权委托书。
3、 要查明房屋没有抵押、查封、被保全等情况。可到房管局进行查询。如果房产有以上情
况，建议不要购买。另外要明确房屋是否划入拆迁范围，如果属于拆迁范围，则不能过户。出卖人应将抵押事实与涉及拆迁事实明确告知买受人，没有告知的，要承担相应责任。涉及抵押贷款的房子可以交易，但禁止过户。需要原产权人先还清贷款或者转按揭，解除抵押，才允许过户。
对房屋所有权属有疑问的，可以持房屋所有权证或其他权属证明直接到颁发该证书的区县房管部门核实该房屋是否权属受限，能否过户交易。
4、 房屋是否出租，如果房屋正在出租，要弄清楚租期、原房主收取租金情况，决定是否购
买。
房屋涉及出租的，承租人有优先购买权，买受人确定购买的，要确认出卖人出卖之前已经通知承租人行使优先购买权，要求出卖人出具承租人放弃购买的证明。
二、合同中需要注意的条款
1、定金条款。定金不宜规定过高或者过低，以不超过房款20%为宜。定金条款一般买方反悔不购买房屋的，定金不予退还；卖方反悔的，应双倍返还定金。定金条款应约定明确如何构成违约，定金返还的期限以及超出期限卖方的责任。
交付定金后如果确有理由反悔的，可以寻求律师帮助，设法拿回定金。
2、购房款支付期限及方式条款。购房款建议分批支付，与签订合同、腾空房屋、办理过户、迁出户口等联系起来，如约定签订合同时支付定金，以不超过总房款的20%为宜；腾空房屋交付钥匙缴纳房款40%，办理过户后交付30%卖主迁出户口后交付剩余房款。双方协商确定卖方交房和办理过户的期限，期限不宜太长，以免因房价浮动造成交易双方寻找借口违约。
3、中介收费条款。对中介提供的格式条款要仔细审查，稳妥起见可以委托律师全程陪同。不签订正式买卖合同要做到不付钱，不承诺。向中介交费用或者房款要索要证据，如发票、收据，要求中介盖公章并要求经手人签名。坚持交易时三方确认交易内容、涉及签订合同、收取房款等重要事项，必须出卖人和买受人亲自确认。
中介提供的格式条款中有各种关于中介收费的陷阱，房屋买卖双方要提起注意。比如约定收取总房款的一定比例中介费之外，还在定金条款中规定如果出卖方违约，定金双倍返还买受人，中介收取原定金的一半，买受人能取得的违约赔偿只要定金的一半，或者买受人违约定金不予返还，中介也要收取定金的一半，而出卖人能得到的就只有定金的一半，这就是典型的中介收费陷阱。
因此在三方合同中，应明确约定中介除收取中介费外，不再收取其他费用。如果一方违约，致使合同不能履行的，适用定金条款的，中介可以得到定金的十分之一作为服务费。