2006年9月，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订《物业管理服务合同》，约定被告对小区内两栋住宅、8个楼梯单元共112套进行物业管理；委托管理期限自2006年10月1日0时起至2009年3月30日24时止；合同除了日常物业管理外，还特别约定了被告受委托管理事项包括维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区，包括门岗执勤、巡视、实行封闭式管理，下半夜执勤室定时或不定时巡逻，至少两小时一次；对外来人口、租户要及时登记，纳入管理，加强管理等事项。同日，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订《补充协议》，约定了关于建设“平安小区”，要针对本小区存在的突出问题、薄弱环节，制定一套有力的应对方案，其中包括小区有两个大门，应选择一个大门出入，在大门建值班岗，实行封闭式管理；北面防盗铁丝网已破烂不堪，应采取临时措施，加以整修；在同一个围墙内有三个单位，应着手联系，先实行治安联防，逐步做到更紧密合作等事项。
2008年4月11日，小区业主柳先生向厦门市公安局报警称家中被盗，由于公安部门一直未能破案，遂向物业公司索赔。物业公司认为他们在发现原告家中被盗后立即报警并积极配合公安部门，且在当天保安是24小时在岗，不愿意承担赔偿责任。于是，柳先生将物业公司告上法庭。
法院查明，直至失窃事件发生，被告物业公司未对讼争物业进行封闭式管理，也未对北面防盗铁丝网采取相应的补救措施，而且没有对中通道设置相应的安保人员。
法院经审理认为，被告作为讼争物业的物业管理服务公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务。但被告没有提供相应的安保措施，导致了犯罪分子进入原告家中进行盗窃，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额应按20%为宜。
一审宣判后，当事人均表示服判，没有提起上诉，判决已发生法律效力。
厦门市中级法院民一庭庭长刘友国在记者采访时说，近几年来，业主家中被盗事件频繁发生，导致业主与物业管理公司之间的矛盾也日趋加深。该类纠纷在审判实践中存在着过错责任认定难及业主损失认定难的状况。本案从物业管理公司所承担的法定及合同约定的安保义务的角度，判定物业管理公司应承担相应的责任，从举证责任及法官的自由心证的角度进行认定原告的损失，可为该种类型纠纷的判决提供一定的借鉴。
物业公司不能承受赔偿之重
物业服务行业是微利行业，物业服务企业收取的物业费只有较少比例的安保费用，而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大，如何确定物业管理企业承担责任的限额呢？为此，记者采访了一些法律界人士。
厦门大学法学理论博士研究生李晓辉认为：“业主遭受损害一般是加害人直接造成的，物业管理企业的失责行为不是直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承担补充的赔偿责任。”
在媒体刊登的诸多案例中，有些业主失窃的物品价值较大，动不动就是钻石项链等，相对于这些巨额损失，物业公司靠收取少量的物业费来维持。“如由物业管理企业承担高额赔偿则有失公平。”厦门市思明区人民法院法官白良德认为，“如何判定数额，要依靠法官的自由裁量。鉴于物业服务合同属委托合同的性质，物业管理企业只在‘能够防止或制止损害的范围内’承担法律责任。按照合同法第一百一十三条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。在目前我国法律未规定责任限额的情况下，可以考虑以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。”
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