论小区车位车库的权属及相关法律问题【摘要】小区内的车位车库属于小区的配套设施，小区车位车库按照其不同的形态，或者是专有部分，或者是共有部分。所谓小区车位车库的约定归属，隐含的前提是：在开发商售出房屋单元之前，小区车位车库归开发商所有。作为专有部分的车位车库才能够通过约定来确定归属，作为共有部分的车位车库则是随着小区房屋单元的售出而归全体业主所共有。业主可以通过设立专有使用权，也可以通过共同使用权的方式来使用小区车位车库。

【关键词】车位车库；建筑物区分所有权；物权法；共有；专有

【写作年份】2009年

【正文】

2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第74条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。但是，《物权法》的实施，没有起到定纷止争的效果，社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在，理论学说上也尚无定论。本文试对此问题进行探讨，以期对《物权法》第74条的正确适用有所裨益。

一、小区车位车库的法律性质

（一）小区车位车库的主要形态

目前，我国小区车位车库从物理形态来看，主要有以下几种：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。三是架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。

（二）建筑物区分所有权概述

依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。一般说来共有部分的主要包括：（1）建筑物的基本构造部分，例如：支柱、屋顶、外墙、地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、走廊、水塔等。（3）建筑物所占有的地基使用权。（4）住宅小区的公共设施、围墙、水电、照明消防等公用配套设施及小区物业管理用房等。

（三）小区车位车库的法律性质

关于小区车位车库的法律性质争议较大，有人认为其是小区的配套设施；有人认为其是建筑物或建设用地使用权的添附物；有人认为其是建筑物的从物。笔者赞同小区车位车库的法律性质应该是配套设施的看法。随着时代的发展，汽车日益走进寻常百姓家，车位车库对于业主的生活有重要的作用，车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中，设置相当数量、类型的车位车库，进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。可见，建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。

有学者认为：既然车库是配套设施，那么就应当属于小区业主共同所有。笔者不赞同此观点。配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施也可以单独为特定人所有。车位车库属于的配套设施，因其形态结构不同，导致权利归属上出现差异，既可以是共有部分，也可以是专有部分。对于专有部分与共有部分的区分，导致了车位车库的不同归属，决定了其各种类型的使用方式。