根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定， 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

　　基于此，实现抵押权应当具备以下条件之一：一是债务清偿期满，债务人不履行义务。清偿期未满，抵押权人无权拍卖抵押财产优先受偿。二是发生当事人约定的实现抵押权的情形。比如债权人与债务人约定，贷款只能用于教学大楼的建设，改变贷款用途的，双方的借贷法律关系终止，债务人即刻归还已贷出款项，不能归还的，债权人可以拍卖债务人的抵押财产，就卖得的价款优先受偿。当双方约定的实现抵押权的条件成就，即使债务清偿期没有届满，抵押权人也有权拍卖、变卖抵押财产优先受偿。这后一个条件担保法没有规定，是物权法针对实践的需要所作的补充规定。这一规定对于保护债权人的利益更为有利。