交房请求权能优先于工程价款吗？2002年6月20日公布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定使符合规定条件的消费者受偿顺序优先于建设工程价款优先受偿权，那么该规定是否合法、合理呢？　　《批复》中的“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权”是指，《合同法》第二百八十六条所规定的优先受偿权是债权，也是法定优先权。《批复》中的“交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的“买受人”所拥有的是交房请求权是债权，但没有哪部法律对此种债权规定有优先权。所以应是一般债权。而《批复》却规定“法定优先权”不得对抗“一般债权”，没有法律依据。一个“一般债权”优于一个法律规定的法定优先权。这种规定的内容属于民事基本制度。根据《立法法》第八条第七项的规定。民事基本制度，只能制定法律，也就是说上述的规定只有由全国人大及其常委会制定的法律规定。而不能由最高法院的《批复》规定。所以最高法院2002年6月的《批复》的第二章违反了2000年7月1日起施行的《立法法》。所以《批复》的第二条不合法。　　根据《担保法》第四十九条和第五十三条规定以及《物权法》第一百九十一条和第一百九十五条规定，即使买受人依法得到了房屋，并依法享有了房屋的所有权，抵押权仍可行使，并优先受偿。这意味着抵押权优于“交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的“买受人”，但根据《批复》的第一条规定：“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权。”我们可以得出“优先权”优于“买受人”的结论。那么这又与《批复》第二条相矛盾。总之《批复》的第一条与第二条的规定结合2002年正在实施的《担保法》以及2007年10月1日起实施的《物权法》的规定使得承包人的工程价款优先受偿权、抵押权、“交付购买商品房的全部或者大部分款项后”的“买受人”的交房请权的优先顺序混乱。它们中的任一个权利总是优于一个权利，又同时又劣于一个权利。很难说《批复》的第二条规定有什么合理性。　　造成法律权利冲突的根本原因是开发商不诚信，做出一房多卖，拖欠工程款，卖房得到金钱后不负债便逃走等多种不法行为。解决上述问题的重点就在于制约开发商，保证建筑商和消费者合法的利益。对于消费者来说《批复》的第二条用意是好的。但由于有银行的抵押权，消费者还是不能顺利的得到房屋享有充分的所有权，要让消费者买到放心房，买到没有优先权和抵押权存在的房子。就应当在销售商品房预售环节上先解决问题，让消费者在“放心”的开发商处买到“放心”的房屋。消费者在买房时如何能知道 所买房屋没有权利瑕疵呢？《物权法》的实施使得消费者可以行使预告登记的权利。这样可以使消费者知道 所买房屋有无抵押，但消费者从登记部门却了解不到建筑商是否会行使优先权，如果对优先权的行使法律规定出公示公信制度，将会更加保护好消费者的利益。同时可以制约开发商，并保证建筑商的利益。例如法律可以规定，工程价款优先权是否登记，由建筑商自主决定。登记的优先权优于抵押权、预告登记权等物权，不登记的只能优先于一般债权。这样，消费者通过预告登记便可以知道所购房屋有无权利瑕疵。这样的规定可以保证建筑商按约定完成工作后的利益，从而减少半拉子工程、烂尾楼工程，减少造成社会财富的闲置和浪费，并且制约了开发商的不法活动。

【作者简介】
李君武，现在辽宁国制律师事务所工作。

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