海 南 省 高 级 人 民 法 院
行 政 判 决 书

(2006)琼行终字第049号

上诉人(原审原告)无锡市第六建筑工程公司海南分公司,住所地海口市机场路杭州大厦E座202室｡
法定代表人常金铎,经理｡
委托代理人朱建军,海南威盾律师事务所律师｡
委托代理人陈永潮,该公司职员｡
上诉人(原审被告)海口市房产管理局,住所地海口市海甸沿江二路｡
法定代表人陈庆明,局长｡
委托代理人柯浩文､梁振华,该局干部｡
上诉人(原审第三人)海南森能房地产开发有限公司,住所地海口市大同路38号国际商业大厦1039室｡
法定代表人孙继宏,董事长｡
委托代理人陈世琳,该公司总经理｡
委托代理人刘长征,海南大弘律师事务所律师｡
上诉人无锡市第六建筑工程公司海南分公司(以下简称无锡建筑公司海南分公司)､海口市房产管理局(以下简称市房产局)､海南森能房地产开发有限公司(以下简称森能公司)因颁发房产预售许可证争议一案,不服海口市中级人民法院(2005)海中法行初字第52号行政判决,分别向本院提起上诉｡本院于2006年3月13日受理后依法组成合议庭,并于2006年3月28日在本院第二审判庭进行了公开开庭审理｡本案现已审理终结｡
经审理查明:1993年5月18日,海口市土地管理局､海口市土地交易所作出市土字(1993)0973号《关于同意38010部队房地产管理所､中国嵩海实业海南公司转受让土地使用权的批复》,经土地局以市土字(1993)0621号文报市政府评审同意,由38010部队房地产管理所将位于海口市机场西路南天大酒店后侧的6213.9平方米(约9.32亩)土地转让给中国嵩海实业海南公司(以下简称嵩海公司)｡嵩海公司持有土地证并办理了报建手续｡1993年9月1日及9月10日,嵩海公司与海南大正房地产开发公司(以下简称大正公司)分别签订了《土地使用权转让合同》及《联合开发协议》,由大正公司投入资金建设＂江峰大厦＂｡
1996年11月22日,抵押人嵩海公司与抵押权人建设银行琼海支行房地产信贷部签订了《资产抵押协议书》｡该协议书约定:抵押人(借款人)向抵押权人(贷款人)贷款300万元,经双方协商同意,抵押人以海口市机场西路南天大酒店右侧9.32亩土地作为财产抵押物｡之后,又在海口市土地管理局办理了抵押登记手续｡1999年11月10日,建设银行琼海支行与中国信达资产管理公司签订了《债权转让协议》,将借款人大正公司贷款债权本金27670000元及利息430060元转让给中国信达资产管理公司海口办事处｡
＂江峰大厦＂由无锡建筑公司海南分公司承包施工建设｡该项目原规划建地上12层,地下1层,因大正公司拖欠工程款,致使该项目施工至10层后于1997年停工｡2000年12月9日,海口市城市规划局作出市规管[2000]433号《关于江峰大厦停缓建工程项目处置方案的批复》,同意该项目按现状竣工处置｡为加快处置进度,在海口市规划局代为处置中心的主持下,大正公司与无锡建筑公司海南分公司签订了《工程款收付确认书》｡2002年7月5日,海口市规划局代为处置中心给大正公司､无锡建筑公司海南分公司送达了《关于协调＂江峰大厦＂决算问题的函》,提出协调办法:＂一､甲方尚拖欠乙方工程款共计3,252,418.21元按双方协议价1900元/m2计,甲方以第五层房产面积1718平方米抵偿支付,相关手续由我中心配合协调｡……三､甲方应做好组织进场施工准备｡四､乙方在收到此函之日起7天内退场,并办理施工变更手续｡＂决算问题解决后,大正公司与无锡建筑公司海南分公司又在处置中心主持鉴证下,签订了《关于对＂江峰大厦＂房产留置抵偿工程款协议书》,明确约定:甲方暂定每平方米1900元将江峰大厦房产1718平方米面积抵偿支付给乙方｡具体的抵偿面积座落在江峰大厦第五层起,从万华大酒店向南天大酒店方向顺序向上确定,层数不足抵偿房产时,双方协商解决｡同年8月5日,海口市处置办作出市处办字[2002]102号《关于＂江峰大厦＂停缓建工程项目处置的批复》送给海口市规划局代为处置中心｡主要内容为:＂一､同意你中心按照海南大正实业开发公司和无锡市第六建筑工程公司海南分公司2002年7月26日签订的《关于对＇江峰大厦＇房产留置抵偿工程款的协议书》处理有关问题｡二､协议书中双方约定抵偿乙方工程款的第五层建筑面积1718平方米房产不得转移,该房产限制面积以最终结算为依据进行调整｡三､原施工单位退场后,尽快组织复工建设｡＂该批复抄送给了市房产局､市国土局､大正公司､无锡建筑公司海南分公司｡无锡建筑公司海南分公司收到该批复后,于同年8月13日与大正公司签订了《解除工程承包合同协议书》,并积极配合大正公司办理了施工变更手续,在批复要求的时间内向大正公司移交了全部施工资料,尔后退出了＂江峰大厦＂工地｡