陈天俊诉秀山县国土局行政裁决违法及附带民事争议案判决书-(2007)渝四中法行初字第22号原告陈天俊，男，生于1956年4月10日，汉族，从事建筑业，住重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇向阳巷104号。 委托代理人王才亮，北京才良律师事务所律师。 委托代理人李俐娜，女，生于1959年12月11日，汉族，南川市糖酒公司职工，住重庆市南岸区南湖路15号北苑4—1号，系陈天俊之妹。 被告重庆市秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局(以下简称秀山县国土局)。 法定代表人杨建华，该局局长。 委托代理人刘定刚，重庆市春雨律师事务所律师。 第三人重庆良华房地产开发有限公司(以下简称良华公司)。 法定代表人包天华，该公司董事长。 委托代理人李华楠，重庆金码律师事务所律师。 第三人重庆爱源置业有限公司(以下简称爱源公司)。 法定代表人王健军，该公司董事长。 委托代理人方海平，重庆康实律师事务所律师。 原告陈天俊诉秀山县国土局行政裁决违法及附带民事争议一案，于2007年5月向本院提起行政诉讼。本院于2007年5月16日受理后，于同日向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书（因良华公司董事长包天华被刑拘，2007年8月本院才将起诉状副本向其送达）。本院依法组成合议庭，分别于2007年10月16日和2008年10月13日公开开庭审理了本案。原告陈天俊及其委托代理人王才亮、李俐娜，被告秀山县国土局的委托代理人刘定刚，第三人良华公司的委托代理人李华楠，第三人爱源公司的委托代理人方海平等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年2月28日，秀山县国土局依据评估报告及秀山县对附属物的补偿标准作出秀山国土房管裁字(2007)第1号裁决书，内容为：房地产补偿2760924元(282.8万元扣除土地出让金67076元)；构、附着物补偿：大树5颗75元，围墙64.4平方米1288元，堡坎6.6立方米396元，水泥地坪2780平方米27800元；水电迁移费按现行收费标准进行补偿。被告秀山县国土局在法定举证期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据。第1组：裁决申请书、法人身份证明、委托书、身份证复印件、未达成协议的原因说明、协商解决拆迁纠纷的函、补偿安置方案、提交资料通知及送达回证、行政裁决受理通知及送达回证。证明被告受理裁决申请合法。第2组：答辩通知及送达回证、调解笔录、谈话笔录。证明被告受理裁决申请后按规定进行了送达并主持双方进行了调解。第3组：仓库转让协议公证书、地籍调查表、土地使用权证、房产证及存根。证明原告购买的不全是临街门面房，大部分为仓库。第4组：对承租户进行搬迁补偿明细表。证明搬迁费已付给承租人。第5组：对估价报告进行鉴定的函、评估鉴定申请表、鉴定意见书、延期裁决申请。证明在裁决中出现了两份评估报告，需专家委员会进行审定，故裁决延期。第6组：地价测算表。证明扣除67067元土地出让金的事实合法。第7组：秀山县发展计划委员会秀山计委函[2004]10号文件。证明良华公司将项目转让给爱源公司得到了计委的同意，系合法转让。第8组：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司于2007年2月11目作出的评估报告，评估总价为人民币282．80万元。证明原告的房屋及土地使用权价值为282万余元，其依据评估报告作出的裁决是正确的。第9组：秀山拆许字(2002)第12号拆迁许可证。证明第三人良华公司已取得拆迁许可。第10组：陈天俊附属物增补表。证明附属物价值为29559元。第11组：附属物补偿标准。第12组：(2005)渝高法行赔终字第71号行政赔偿判决书。证明可进行裁决。 原告诉称，2002年4月，秀山县政府与第三人良华公司签订旧城改造协议，约定由第三人在县城王家董片区进行凤翔商业城项目开发，原告的房屋在开发片区内。在该片区的拆迁工作中，秀山县政府通过违法发布拆迁通告，违法发布拆迁许可证，违法启动强拆程序，于2003年5月12日违法强拆了原告合法拥有的商业用房2383.63平方米，强占原告合法拥有的空地2780平方米，严重侵犯了原告的合法权益。曾请求人民法院判令秀山县政府及第三人在原地恢复原告的商业用房2383、63平方米，如果不能恢复，则判决秀山县政府在原位置内用新建房屋偿还；对空地2780平方米给予经济补偿；赔偿直接经济损失45万元(其中：房租损失16.65万元、停车场营业损失3.35万元、面积为85平方米的砖木结构平房的材料损失1.2万元、容量为350吨的消防水池两个损失5万元、50平方米的花台及绿化损失0.6万元、直径为40厘米的大树5棵损失1万元、围墙损失1.068万元、片石堡坎损失0.3万元、2780平方米的水泥地坪损失4.17万元、水电安装费损失3.1万元、200米长的排水沟损失0.5万元、仓库物资损失8.1万元)。此案经重庆市第四中级人民法院判决后，上诉至重庆市高级人民法院，市高院撤销了四中院的判决，改判秀山县政府赔偿损失2万元。原告对高院的判决不服，向最高人民法院进行申诉。2006年4月，爱源公司向秀山县国土局申请行政裁决。2007年2月28日秀山县国土局作出秀山国土房管裁字(2007)第1号裁决书，裁决补偿额为房地产补偿2760924元；构、附着物及地坪补偿29559元。陈天俊对该裁决不服，向重庆市第四中级人民法院提起行政诉讼，要求判决撤销该行政裁决，同时判决第三人按《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第26条规定(不低于70％)补偿原告。理由主要有：1、申请裁决的主体爱源公司不合法。因爱源公司不是合法的拆迁人，拆迁许可证上的拆迁人是良华公司。对不合法的申请被告不应受理。2、房屋已灭失的不能裁决。3、裁决过程不合法。评估单位的产生未征求原告意见。4、裁决内容不合法。原告的房屋是1998年通过拍卖取得，系商业用地，非住宅。而裁决认定的门面房只有153．52平方米，二层经营性用房174.10平方米，其余为仓库、厕所，应全部认定为门面房。5、裁决没有征求原告对补偿方式的意见，驳夺了原告的选择权。 在庭审中，陈天俊提供了以下证据：1、土地使用权证、房屋所有权证；2、重庆市第四中级人民法院于2004年委托重庆经纬资产评估有限公司作出的司法评估报告；3、企业法人营业执照；4、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《秀山土家族苗族自治县城市房屋拆迁管理实施办法》。并就拆迁补偿提出以下方案：（一）产权置换方案为：1、在原地基范围内还陈天俊同楼层的房屋2383.63平方米,以爱源公司的建安价460元／平方米由陈天俊补差,陈天俊原房屋的残值价以重庆市第四中级人民法院2004年的司法评估价为准（司法评估价为703494元）。2、空地2780平方米以重庆市第四中级人民法院司法评估价2154500元计算。3、构、附作物为67518元（司法评估价）。4、水电安装费1.9万元,按秀山县拆迁标准每平方8元进行计算（实为19069.04元）。如置换的房屋已安装水电则此笔费用不算。5、搬迁补助费2.38万元，每平方米按10元计算。6、经济损失补助费600元/平方米，共为1430178元。7、资金利息损失以法律规定的逾期付款滞纳金标准计算。（二）货币补偿方案为：1、平层房屋均按商业门面房价格计算，以爱源公司董事长王健军提出的现行价6500元/平方米计，再按《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第26条规定不低于70%进行计算。二楼经营性用房按2500元/平方米计算，再按不低于70%标准计算。2、其余请求与产权置换方式的2—7项请求相同。总金额为17874113元。如协商最低价为1300万元。 被告辩称，1、我局作出的裁决事实清楚，证据充分，法院应维持。2、原告要求法院直接判决补偿金额无法律依据。《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第26条是赋予被告进行裁决时的依据，不能作为法院判决的依据。3、良华公司已将此开发项目合法转让给爱源公司，虽然拆迁许可证已被确认为违法，但未撤销，爱源公司是该项目的实际开发者。因此，爱源公司申请裁决并不违法。4、原告的房屋只有150余平方米的门面，其他为仓库，有地籍档案在卷佐证，而不是原告说的全是门面房。5、裁决所依据的评估报告是合法的，裁决的程序合法，请求法院维持。对陈天俊提出的拆迁补偿请求不发表意见，认为该请求与裁决无关。 第三人爱源公司与被告的观点一致。认为法院不应就拆迁补偿民事争议部分进行审理，只应对裁决的合法性进行审理、判决。其在庭审中所举证据与被告相同。 第三人良华公司除与被告观点一致外，还认为项目已转让给爱源公司，裁决与己无关。 原告对被告所举证据的质证意见为，对第1组证据的真实性无异议，但认为该组证据不合法，因拆迁人良华公司未申请，爱源公司申请不合法，不应受理。对第二组证据的真实性无异议，但认为送达了评估报告是不成立的。对第三组证据的真实性无异议，但认为应以房产证为准，是非住宅。对第四组证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，其房屋的承租人全是在经商。对第五组证据真实性无异议，对原来的两份评估报告不采纳有意见，应征求我方意见，合法性还是有问题。对第六组证据的真实性、合法性均有异议，认为裁决机关自己向自己申请进行地价测算，不合法也不真实。对第七组证据，认为拆迁项目的变更不是计委进行审批的，变更业主无依据。业主是拆迁证上载明了的。对第八组证据，认为评估报告不合法、不真实，报告未送达给原告，同时房屋已强拆，报告描述的与事实不符。对第九组证据，认为拆迁许可证的真实性无异议，但合法性已被市高院(2004)渝高法行终字第76号行政判决认定为违法。证上的拆迁人是良华公司。对第十、十一组证据，认为附属物的补偿标准无法律依据，是秀山县自己定的标准。对第十二组证据，认为重庆市高院的判决是真实的，但判决认定的可进行裁决只是理论上可进行裁决，违法拆迁就应进行国家赔偿，而不应裁决。 二第三人对被告所举证据的“三性”均无异议。 被告对原告所举证据未发表质证意见。 第三人爱源公司对原告所举证据的质证意见为，2004年的司法评估报告已被专家委员会否定，不能作为证据使用。陈天俊公司的营业执照与本案无关。 经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：对被告所举证据的客观性、合法性、关联性均予以认定；对原告所举证据，除营业执照与本案缺乏关联性不予采信外，对其他证据均予以认定。 本院根据以上有效证据认定以下事实：2002年4月，第三人良华公司与秀山县城市建设总指挥部签订《秀山县王家董片区旧城改造协议书》，约定由良华公司对秀山县城王家董片区实施旧城改造，修建凤翔商业城。原告陈天俊在该片区内有建筑面积为2383.63平方米的商业用房和2780平方米的空地。2003年5月12日，秀山县政府组织有关部门强制拆除了原告的房屋。原告被拆除房屋的构、附着物有：堡坎50.4立方米、围墙204.7平方米、水泥地坪2780平方米、消防水池210立方米、花台及绿化50平方米、大树5棵。原告陈天俊对秀山县政府在拆迁过程中发布的拆迁通告、为第三人核发的拆迁许可证及强拆其房屋的具体行政行为不服，向本院提起行政诉讼，同时提起行政赔偿诉讼。本院以(2004)渝四中法行初字第5号行政判决，确认秀山县政府于2003年8月29日发布的秀山府通(2002)6号拆迁通告违法，以(2004)渝四中法行初字第6号行政判决，确认秀山县政府为第三人核发的秀山拆许字(2002)第12号房屋拆迁许可证违法，以(2004)渝四中法行初字第7号行政判决，确认秀山县政府强制搬迁原告房屋的行为违法。第三人修建的凤翔商业城，有A1、A2、B1、B2四幢，陈天俊被拆除的房屋和空地，位于B1、B2两幢范围内。陈天俊起诉秀山县政府、良华公司行政赔偿一案，经本院(2005)渝四中法行初字第8号行政赔偿判决书判决后，秀山县政府、良华公司不服，向重庆市高级人民法院上诉，重庆市高级人民法院经审理后于2005年10月22日作出(2005)渝高法行赔终字第71号行政赔偿判决，撤销了四中院判决，改判由秀山县政府赔偿原告二万元人民币。并明确行政赔偿与拆迁补偿是两个不同性质的法律关系,原告应按照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定与拆迁人进行协商，协商不成可申请裁决。陈天俊申请赔偿的房屋、空地及附属物属于拆迁安置补偿的范畴，不属于行政赔偿解决的范畴。市高级人民法院作出终审判决后，爱源公司于2006年4月8日向本案被告申请行政裁决。被告受理裁决申请后，于2006年7月5日组织爱源公司与陈天俊进行调解。因陈天俊不同意爱源公司提出的产权调换方案和货币补偿方案，便由爱源公司向重庆同诚房地产土地资产评估有限公司出具委托请求评估。同诚公司受理后到秀山县城进行了实地察勘，并对房价进行了市场调查，得出王家董片区新建商品房交易平均价测算为：住宅900元／平方米；平街层经营性用房6760元／平方米；二层经营性用房1350元／平方米；其他非住宅(仓库、厕所、门卫室)104O元／平方米。陈天俊被拆房屋为1998年5月通过竟买（103万元）取得原秀山土家族苗族自治县糖酒公司王家董仓库房屋所有权和土地使用权，其中建筑面积为2383.63平方米，房屋占地面积为1795平方米，总占地面积为4575平方米。原房屋正面临公路为一楼一底砖混结构，其余为砖木结构平层仓库用房。同诚公司根据爱源公司提供的数据对陈天俊的房屋评估价为282．8万元。其中认定平街层经营性用房为153.52平方米，二层经营性用房为174.10平方米，其他为仓库、门卫、住宅用房。土地性质假定为出让，估价结论包括估价对象建筑物及其分摊土地的价值。该评估报告未含空地2780平方米价值，只对房屋及附属物进行了补偿。评估报告出来后，秀山县国土局于2007年2月25日将报告内容交陈天俊知晓，陈看后要求按市场价进行补偿，对评估报告不认可，但未申请重新评估，也未申请专家评估鉴定委员会审核。2007年2月28日，秀山县国土局依据评估报告及秀山县对附属物的补偿标准作出秀山国土房管裁字(2007)第1号裁决书，内容为房地产补偿2760924元(282．8万元扣除土地出让金67076元)；构、附着物补偿：大树5颗7 5元，围墙64.4平方米1288元，堡坎6.6立方米396元，水泥地坪2780平方米27800元。水电迁移费按现行收费标准进行补偿。该裁决送达后，陈天俊不服，向本院提起行政诉讼，并要求对民事争议一并处理。 另查明，良华公司于2004年6月6日与爱源公司签订联合开发协议，良华占5％的份额，爱源占95％的份额。2004年6月18日秀山土家族苗族自治县计委以秀山计委函[2004]10号文件同意变更爱源公司为凤翔商业城的新业主。庭审中二第三人均认可良华公司已不是该项目的合伙人，现完全是爱源公司的项目，与良华公司无关。 还查明，本院于2004年委托重庆经纬资产评估有限公司进行司法评估，该公司于2004年9月16日作出经纬评报字（2004）第972号报告，结论为：空地2780平方米的价值为2154500元；构附作物为67518元。陈天俊原房屋租金每月为11075元。本院认为，1、对原告提出的不应进行裁决，而应进行国家赔偿的问题。重庆市高级人民法院(2005)渝高法行赔终字第71号行政赔偿判决已明确可进行裁决，因此，走行政拆迁裁决之路是合法的。2、对爱源公司申请裁决主体是否合法的问题。鉴于良华公司于2004年已将开发项目转让给爱源公司，转让时拆迁行为早已实施，已没有必要对原拆迁许可证进行变更，且该拆迁许可证已被生效判决确认为违法。爱源公司是现开发项目的实际业主，在重庆市高级人民法院(2005) 渝高法行赔终字第71号行政赔偿判决生效后，爱源公司以实际业主身份申请裁决并无不当。且良华公司在原开发拆迁过程中也申请过裁决，秀山县国土局也曾作出过裁决，可视为爱源公司是原良华公司申请之继续。3、陈天俊房屋是被强制拆迁的，不是自然灭失，强拆时进行了证据保全，其裁决的条件仍未丧失。4、按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定，折迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。但该案查明的事实是估价单位的确定并未征求陈天俊的意见，系程序违法。5、评估报告按规定应由估价机构交申请评估人转交被申请人陈天俊，但事实上评估报告未向陈天俊送达，只是由秀山县国土局在裁决前将评估报告交陈天俊看过，但未送达，故程序亦违法。6、秀山县国土局在行政裁决过程中，对评估机构的选定和评估报告的送达存在程序违法，但裁决所依据的评估报告系有评估资质的中介机构依评估程序作出的，其结论可作为本案判决的依据。7、对陈天俊提出全是经营性门面房的问题。有陈天俊的房产证、购房合同、房屋租赁合同及拆迁时的保全资料证明其房屋后面是仓库。即以1998年6月4日陈天俊私有房屋所有权登记申请书上载明的用途为准，经营性房屋为327.62平方米（其中底楼为153.52平方米;二楼为174.10平方米），其余为住宅、仓库、厕所、门卫室。土地性质为商服用地。且陈天俊与他人签订的租赁合同载明的也是出租仓库，故评估报告按非住宅对其进行估价并无不当。只是在补偿时可按二层经营性用房价格进行补偿。8、对空地是否应补偿的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，因旧城区改建而调整使用土地的，对土地使用权人应给予补偿，秀山县国土局在裁决时只按10元／平方米进行补偿，明显偏低，故对空地和构附作物的补偿按本院2004年的司法评估价进行补偿为宜。9、鉴于秀山县国土局在裁决时已明确告之陈天俊可选择补偿方式，陈天俊虽曾明确表示要求返还房屋及空地使用权，但也同时表示只要合适货币补偿也可以接受。因此，不存在驳夺其选择权的问题。10、按照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条，即“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”之规定，现陈天俊已向本院提出了一并审理的诉求，对其请求法院可以采纳。对被告及第三人提出法院不应就民事争议部分一并审理的主张，本院不予支持。11、对陈天俊提出的水电安装费用1.9万元予以认定。12、对陈天俊提出的搬迁补助费2.38余万元。鉴于开发商已按秀山县拆迁标准对原承租户进行了补偿，故不应再支持此项请求。13、对陈天俊提出的经济损失补助费143万余元的问题。因《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第42条适用的前提是被拆除房屋属生产、经营性的非住宅房屋，在规定的过渡期限内，因拆迁人未提供临时周转房造成停产、停业的，由拆迁人按房屋建筑面积和过渡期限长短一次性给予经济损失补助费。本案中，陈天俊的房屋并未用于生产经营，而是租赁给他人使用。因此不应计算经济损失补助费，只应计算其租金损失（每月为11075元），即从强拆之月起算至判决之月止。14、因对陈天俊的房屋租金损失进行了补偿，对其提出的资金利息损失本院不再支持。15、土地出让金由陈天俊另行向有关机关交纳。 据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条之规定，判决如下： 一、撤销秀山县国土局作出的秀山国土房管裁字（2007）第1号行政裁决。 二、由爱源公司补偿陈天俊被拆房屋费用如下：1、平层经营房153.52平方米×5746元=882125.92元;2、二层经营房174.10平方米×1148元=199866.8元;3、仓库1935.40平方米×1148元=2221839.2元;4、厕所、门卫室共计46.19平方米×853元=39400.07元;5、住宅74.52平方米×747元=55666.44元;6、空地补偿2154500元;7、构、附作物补偿67518元；8、水电安装费1.9万元;9、房租损失为每月11075元，从2003年5月算至本判决作出之月止（为67个月，742025元）。以上各项总计为6381941.43元，由爱源公司在本判决生效后十日内付清。 三、驳回陈天俊的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由秀山县国土局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长 冉景红 审 判 员 李兴才 代理审判员 秦中勉 二○○八年十一月六日 书 记 员 苏锦华