建筑物区分所有权的“业主”，是指建筑物区分所有权的专有部分所有权的法律上的权利人(权利主体)或者事实上的权利人。

　　建筑物区分所有权的业主包括法律业主和事实业主。

　　一、法律业主是指经依法登记或者依据非民事法律行为特殊规定取得建筑物区分所有权的专有部分所有权的权利人(应当认定为业主)：

　　1.依法登记取得建筑物专有部分所有权的人;

　　2.依据非民事法律行为(物权法第二章第三节特殊规定)取得建筑物专有部分所有权的人。

　　二、事实业主是指事实上取得建筑物区分所有权的专有部分所有权的权利人(可以认定为业主)。认定事实业主的条件：

　　1.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为;

　　2.已经合法占有建筑物专有部分;

　　3.尚未依法办理所有权登记的。

　　三、业主权利和义务：

　　1.业主权利是财产权与人身权的权利束【服务权、提议建议权、选举权、监督权和知情权】。

　　A.表决权;

　　B.制定规约权;

　　C.选举、罢免管理机构人员权利;

　　D.通过委员会罢免物业公司的权利;

　　E.请求权、债权人、行政相对人权利等。

　　2.业主义务包括遵守义务、执行义务、缴费义务：

　　A.应当遵守法律、法规和管理规约;

　　B.不得违反法律、法规和管理规约，将住房改为经营性用房。

　　四、物业使用人：是指建筑物区分所有权专有部分的承租人、借用人等。

　　1.物业使用人享有相应权利，承担相应义务：

　　A.根据法律、法规;

　　B.根据管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定;

　　C.根据物业使用人与业主约定。

　　2.建筑物区分所有权纠纷涉及物业使用人的，参照本解释处理。

　　【陈其象律师提示】

　　①事实业主仅限于合法占有专有部分但未办理所有权登记的商品房的买受人;

　　②事实业主不包括:

　　A.非商品房买受人;

　　B.没有合法占有专有部分的商品房买受人。

　　【法条链接】

　　《物权法》第二章 第三节 其他规定

　　第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。