未来财产抵押是指以未来财产(抵押当时不存在/抵押设立后才存在的财产)作为抵押物设立的抵押担保。

　　一、未来财产抵押特征：

　　1.抵押行为发生在抵押物存在之前;

　　2.要求未来财产必须是依通常情形可以判断未来将真实存在的物(不能真实存在的物不得抵押);

　　3.未来财产抵押自财产存在时抵押权登记方有效(附生效时间的抵押权);

　　4.我国《担保法》、《物权法》均未对未来财产抵押作特别的规定;

　　5.《担保法解释》第47条规定了未来财产抵押:

　　A.房地产项目抵押(不能登记/通过在建工程抵押登记);

　　B.在建工程抵押(可以登记);

　　C.预售商品房抵押(可以登记)。

　　二、未来财产抵押类型：《担保法解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

　　1.房地产项目抵押(待建建筑物抵押)：是指以依法获准尚未建造的建筑物抵押;

　　2.预售商品房抵押：是指以依法获准正在建造中的房屋抵押;

　　3.在建工程抵押：是指以依法获准的正在建造的在建工程土地使用权及投入资产押给银行作为贷款担保的抵押。

　　三、房地产项目抵押(待建建筑物抵押)：是指以依法获准尚未建造的建筑物抵押。

　　1.抵押合同有效;

　　2.但无法有效取得抵押权：

　　A.因《城市房地产抵押管理办法》没有规定房地产项目抵押登记办法，当事人不能办理房地产项目抵押登记;

　　B.必须在签订抵押合同后，按照项目的建设进度适时签订在建工程抵押合同，按照《城市房地产抵押管理办法》的规定依法办理在建工程抵押登记，取得在建工程抵押权。

　　四、预售商品房抵押：预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　1.预售商品房抵押物：抵押人享有的对预售商品房所有权的期待权(非所有权本身)。

　　2.预售商品房抵押条件：

　　A.商品房开发项目必须符合房地产转让条件;

　　B.并取得商品房预售许可证。

　　3.依《城市房地产抵押管理办法》规定，预售商品房抵押可以办理抵押登记;抵押登记属于预告登记性质,具有物权对抗效力：

　　A.须提交生效的预购房屋合同;

　　B.登记机关应当在抵押合同上作记载;

　　C.抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　　五、在建工程抵押：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　1.在建工程抵押的条件：

　　(1)已经取得该建设工程用地批准手续【国有建设用地使用权和建设用地规划许可证);

　　(2)在城市规划区的建设工程，已经取得建设工程规划许可证;

　　(3)取得施工许可证【《建筑工程施工许可证管理办法》】：

　　A.只有必须取得施工许可证的建设工程抵押时，才应取得施工许可证;

　　B.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，以及按照国务院规定权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　　2.以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

　　A.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

　　B.已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

　　C.已投入在建工程的工程款;

　　D.施工进度及工程竣工日期;

　　E.已完成的工作量和工程量。

　　3.在建工程抵押登记：

　　A.登记机关应当在抵押合同上作记载;

　　B.抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。