目前，对此争议的理解、处理不一，大致存在合同确认说、推定归属说、销售成本收益说、登记凭证确权说四种学说，其中各有利弊。二00三年十一月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区停车位认定为业主共有的判决，再度引起法律界的理论争鸣和社会各界的关注。人们已清楚地意识到，在此权属尚未明确之前，难以抑制类似群体性事件的发生，将有碍城市和谐建设。笔者由此萌生“在现行法律制度框架下，浅析商品房停车位产权”的想法。
一、商品房小区停车位（以下简称小区停车位）的分类或形式
据笔者了解，目前我国大、中城市小区停车位可分为三类五种形式，第一类是立体停车位，即在小区内独立建设的多层经营性停车场；第二类是地面停车位，一种是夹层（首层架空）停车位，另一种是建造物占地外围公共停车位；第三类是地下停车位，一种是专用停车位，另一种是人防民用两用停车位。
二、小区停车位的法律属性
小区停车位的形成，因类型而别，有的仅依赖于停车位所占的土地，如地面公共停车位；有的即依赖于停车位所占的土地，又依赖于相关建筑物或者建筑构造，如地下停车位、夹层停车位。不同类型的小区停车位，其所固有共同特征为“均依附商品房小区土地或者建筑物”。
因此，小区停车位产权应属房地产权，包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权益。《中华人们共和国城市房地产管理法》、《中华人们共和国城镇国有土地适用权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等调整房地产法律关系的现行法律、法规、规章，是判断小区停车位产权归属的法律依据；作为小区成停车位载体的土地及建筑物（建筑构造）之权利，是判断商品房停车位产权归属的基础事实依据。
三、与商品房小区停车位权属相关的现行法律制度
1、关于土地使用权与房屋所有权
根据《中华人们共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”、第六十二条“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定，并根据《中华人们共和国城镇国有土地适用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”、第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”的规定可知，房为地存、地为房载，地转房随，房转地随（即土地使用权与房屋所有权的权利主体一致）是法律的强制性规定，系国家房地产法的基本原则。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证
《中华人们共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。
笔者倾向认为，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，并参照最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书系房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
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