土地与房屋分别抵押的问题

　　司法实践中，房屋所有权人作为抵押人将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权人的现象时有发生，这就给抵押权人实现抵押权带来了很大的问题。这种现象的出现，主要原因是因为我国房产管理和土地管理分别隶属于不同的行政部门，他们办理抵押权登记所遵循的程序与规则又是依据不同的上级行政主管部门所制定的规章或规章以下的规范性文件而进行的。《担保法》第42条第2项在规定抵押登记部门时明确规定:“以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”。由于有些地方的人民政府并未就此作出规定，实践中有的当事人在土地管理部门进行登记，有的则到房产管理部门办理登记，有的则分别到土地管理部门和房产管理部门办理土地登记和房产登记。到土地管理部门进行登记依据的是国家土地管理局的规定。例如，国家土地管理局在1995年3月11日作出的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》中指出:“根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，土地的价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。因此，如果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门”。然而，到房产管理部门办理登记的依据主要是建设部的一些规定。例如1996年7月18日建设部针对个别地区出现的“非房地产行政主管机构滥发房产权属证书的不正常现象”，专门发出了《关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》，该通知再次指出:“房地产抵押实质上是房地产产权的抵押，房地产抵押是设定在房地产所有权上的一种他项权利，在进行产权管理时房地产抵押需要办理他项权利登记，这是房地产权属管理的一个组成部分。《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产行政主管部门是房地产登记、核实并颁发房地产权属证书的管理机关。因此，房地产他项权利的登记、发证，是房地产权属管理的不可分割的部分，必须由房地产行政主管部门办理”。在两难的境地下，法院之间、法官之间对此的认定与裁判差别很大。有的依据土地管理部门的规定认为到房产管理部门办理的登记应属无效，而有的则依据房产管理部门的规定确认到土地管理部门办理的登记无效。以至于最高人民法院不得不通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)第60条规定对此予以明确，“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。

　　如果出现抵押人将房屋和房屋所占有的土地使用权分别抵押给了不同的抵押权人的情况，房屋和土地使用权的抵押效力又如何确认呢?笔者认为，依据最高人民法院的《担保法司法解释》，并结合房地合一的原则，房屋抵押和土地使用权抵押只要到相应的房产主管部门或土地主管部门办理了抵押登记的，房屋抵押和土地使用权抵押均属有效抵押。在房屋抵押和土地使用权抵押均为有效抵押的情况下，抵押权人如何实现其抵押权呢?笔者认为，依据《担保法司法解释》第77、78条的精神，抵押权的受偿顺序应按照各个不同机关抵押权登记时间的先后顺序来确定，即顺序在先的抵押权的受偿优先于顺序在后的抵押权。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价值应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。若顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。