抵押权实现过程中与租赁权的冲突问题

　　人民法院在执行案件过程中，经常会遇到在同一财产上并存抵押权和租赁权的情况。严格意义上讲，抵押权和租赁权并不发生清偿顺序上的冲突，因为抵押权所追求的是抵押物的交换价值，而租赁权所追求的是租赁物的使用价值。这里所讲的冲突，主要是指抵押权实现过程中，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人是否继续有效的问题，并由此影响到人民法院执行案件过程中能否对抵押物进行清场的问题。

　　租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。如果租赁权成立在先，抵押权成立在后，则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产生影响。

　　如果抵押权成立于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押物的受让人可以终止租赁关系，租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。这时，“买卖不破租赁”的原则不再适用。当然，如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的，承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人，即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押，抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。