对抵押权设立过程中的若干建议

　　通过以上对抵押权实现过程中可能会出现的影响抵押权人利益的因素分析，我们应当认识到，尽管设立抵押权是实现债权的有效方式，但是，在抵押权的实现过程中会有各种各样的情况制约着抵押权的实现，甚至影响到抵押权人债权的实现。

　　如果我们在设立抵押权时，尽可能地将一些制约抵押权实现的情况考虑周详，那么，对抵押权人以后实现抵押权就会减少障碍，顺利实现抵押权。为此，对抵押权人设立抵押权过程中，应注意的问题提出如下建议:

　　1、房地产抵押时，分别到房屋管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。在现有的法律框架下，房地产的房屋管理部门和土地管理部门分别隶属于不同的行政部门，为避免抵押人将同一房地产分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人在设立抵押时，就应当要求抵押人将房屋和房屋所占用的土地一并抵押给抵押权人。尽管这样的建议有些保守，但从谨慎角度出发，避免房屋与土地的重复抵押是非常有效的。待今后象上海、广东省等地方房地统一到一个行政部门管理时，这个问题会迎刃而解，但在现有行政管理体制下，此乃权宜之计。

　　2、设立抵押与发生债权同时进行。在发生债权的同时，就设立抵押权，避免发生债权在先，设立抵押在后，这样可以防止债务人有多个债权人时，被其他债权人认为抵押权人与债务人恶意串通的嫌疑。如果债权发生在前已经既成事实，那么，债权人在设立抵押权时，应充分考察债务人是否有多个债权人，债权是否已经届满，若债务人将该财产抵押给一个债权人时，是否会导致债务人履行能力的丧失，等等。如果可能会构成恶意抵押的要件，则我们建议，债权人就不要接受抵押，不如直接行使诉权，提起诉讼或者申请仲裁，并申请财产保全。

　　3、设立抵押权时，应当审查抵押物是否出租。尽管抵押物是否出租对行使抵押权没有影响，但如果租赁在先、抵押在后，在租赁合同期限较长，租金又很低或者租金已被出租人提前收取的情况下，即便抵押权实现后，原租赁合同继续有效，抵押物的受让人不得不出租抵押物。因此，若租赁合同在前，应要求抵押人将租赁合同期限变更到抵押权所担保的债权期限以内。

　　4、设定抵押时，债权人应调查抵押人是否欠缴税款、抵押的房产是否拖欠工程款等。抵押权人应到税务机关调查抵押人欠缴税款的情况，并可要求税务机关提供书面的欠缴或者不欠缴税款的证明。如果是房产抵押，抵押权人还应调查抵押人拖欠工程款的情况。如果存在欠缴税款或者工程款的情况，抵押权人在设立抵押时，应将欠缴税款、拖欠工程款视同为债权人的总的债权额，并要求抵押人提供与总债权额价值相当的抵押物。

　　5、最高额抵押期间，抵押权人应随时了解抵押物是否被查封的情况。如果发现抵押物被查封，则债权人在抵押物被查封之日起不得再发生债权，应及时提起诉讼或者仲裁，并到查封抵押物的法院要求抵押担保的债权优先受偿