商品房买卖中消费者知情权的法律保护

商品房买卖中出现了问题,侵害了消费者的切身利益，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会稳定，使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折，阻碍了房地产行业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针。为此，商品房买卖中消费者要充分享有权利和行使权利。

（一）知情权及其行使

知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利，既包括抽象的权利又包括具体的权利，既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行阐述的。消费者依法享有该权利及行使该权利、该权利受到保护时而给消费者带来的应有的利益。由于依法享有、依法保护带来的利益，所以权益必须是正当的合法的，也是必须要受到保护的。1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）首次提出知情权的概念，该法第八条规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的，由因家指认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。《消法》规定的消费者七项权利应当完全适用于房地产消费者。这七项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。因此，“知情权”在购房过程中的体现也有其特殊性。

（二）消费者在商品房买卖中应享有的权利义务

1.合法性的知情权。主要包括开发商主体资格的合法性和开发项目的合法性。就前者而言，购房者有权查看开发商的企业法人营业执照原件及相关的资质证书，以确定开发商是否具有房地产开发经营资格和相关的资质级别；就后者而言，购房者有权审查开发商所开发项目的合法手续及有关的法律文件，即要求开发商出示所建项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、土地使用权证和销（预）售许可证，即是否“五证”齐备。如果是现房，可以要求开发商出示产权证以代替销（预）售许可证。市场经济反映了商品的自由交换，市场经济的秩序要靠法制来维持，完全放任和完全自由是不可能的，必须在一定的条件下开展竞争。因此，很难想象在一个到处欺骗消费者，生产者不顾消费者而只求赢利的市场经济的环境中，其秩序能够正常。只有消费者的权益得到切实有效的保护，市场经济秩序才能建立起来。

2.房屋交付时的知情权。购房者有权在房屋交付时，要求开发商出示建设工程竣工验收备案表、房屋的正式测绘数据、住宅质量保证书、住宅使用说明书，验收双方检查合同中约定的交付条件是否具备，如开发商不履行上述交房义务，购房者可以拒绝接收房屋，要求开发商承担逾期交房的违约责任。

根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房（1998）102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的就是为了保证购房者的知情权。那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求，整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区竣工验收时所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房者，而不能以保护开发商的商业秘密而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房者也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济。其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方即购房者提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。