按份共有人优先购买权的司法实践问题优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。对于共有人的优先购买权，大陆法系国家民法典多有规定。我国民法通则第七十八条第三款规定了按份共有人的优先购买权，而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条则将其有条件地扩展适用于共同共有分割后的财产处理。基于有效配置资源、减少共有人之间纠纷、维护共有人团体利益以及平衡善意第三人利益的考虑，物权法第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”司法实践中，有关共有人优先购买权的争议，主要表现在拍卖等特殊买卖中优先购买权的行使、对同等条件的认定以及多个优先购买权的关系等问题上。

　　一、在拍卖等特殊形式的买卖中优先购买权的行使方式

　　实践中，共有人在出卖其份额时，有时采用拍卖等特殊形式进行。此种情况下其他共有人是否仍享有优先购买权？如果答案是肯定的，则应如何行使？拍卖法第三条规定，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，就其性质而言仍然属于买卖行为。一种意见认为，拍卖既然属于买卖，就应当受民法通则和物权法中优先购买权的规制，共有人可以用与拍卖中最高出价的同等条件优先购买房屋。另一种意见则认为，拍卖虽然属于买卖的一种，但毕竟法律设有特别规定，既然以“价高者得”为原则，即不会出现两个竞买人以相同的报价而分别成交的情况。拍卖的目的，在于通过平等给予竞买人以缔结合同的机会，以实现拍卖物价值的最大化。要实现这一目的，必须维护拍卖的公信力。拍卖时，如果他人拍卖成交后再允许共有人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于拍卖人，另一方面也不免造成偏惠于优先购买权人的结果，影响拍卖行为的信誉和效力。就拍卖而言，共有份额一旦拍卖成功，承租人应无行使优先购买权的可能。

　　笔者认为，以上两种意见均有合理之处。拍卖确属买卖行为，既如此就无法排除共有人优先购买权的适用。但拍卖又不同于一般形式的买卖，如在拍卖成交后仍允许共有人优先购买，则拍卖将丧失其价值，引发新的争执和矛盾。在拍卖的场合，对共有人优先购买权的保护应当从两个方面着手。一是保障共有人参与拍卖的机会。共有人对其欲转让份额进行拍卖前，必须在合理期限内以书面形式将有关拍卖事项告知其他共有人，使其有机会参与拍卖。其他共有人收到通知后未参加拍卖的，不再享有优先购买权。二是其他共有人参加拍卖的，可以在拍卖中以与最高出价者相同的价格竞得标的。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高价，而优先购买权人不做表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”该规定虽系针对法院执行程序中的拍卖规定的，但对其他拍卖也应有准用价值。

二、对“同等条件”的合理界定

　　关于共有人以同等条件购买，实践中主要有以下争议：

　　第一，对“同等”的理解。对同等的内涵存在两种不同观点:一是绝对等同说，认为优先购买权人行使优先购买权的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。一是相对等同说，认为优先购买权人购买条件与其他买受人条件大致相等的，即为有同等条件。笔者认为，绝对等同在实践中是难以实现的，对优先购买权人要求过于严苛，特别是当因其他买受人以优先购买权人无法提供的条件（如提供某种机会）作为合同内容的一部分时，承租人的优先购买权就会落空。对此，王利明教授主张，如果其他买受人所提供的条件优先购买权人不能提供，但其可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，不应当苛求优先购买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。此种观点，实值赞同。