从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题缺乏法律依据。物权法草案第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记的，不发生物权效力。”而我国城市房地产管理法和城市房屋权属登记管理办法（修订）只是对土地上的房屋权属登记做了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。如城市房地产管理法第二条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”很显然，这里的“土地上”应当指的是地表之上。

　　目前住宅小区的地下车库基本上可以分为以下几种：

　　1.开发商在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内。这是为了满足小区内业主生活需要而向其提供停车位的，属于公共配套设施，产权理应属全体业主共有。

　　2.开发商在出售房屋时承诺无偿提供地下车库的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，开发商应在交付房屋时一并将地下车库交付使用，产权也应属全体业主共有。

　　3.开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内的。比较典型的是兼有人防和停车双重功效的地下车库，也是目前住宅小区地下车库最常见的形态。即按照人民防空法的有关规定可以军民两用，在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。而其归属问题，根据国家计委、财政部、国家国防动员委员会和建设部《关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室所需资金,纳入建设项目投资计划，建设费用据实列入建设项目开发成本”的规定，利用人防工程改建而成的地下车库的建设成本，已经包含在房产开发商的销售成本核算之内，地下车库的产权应当属于全体业主共有。

　　4.如果房产开发商可以提供足够的证据证明，其开发建设的小区地下车库不属于以上所罗列的三种情形，那么产权应归属于开发商，可以另行单独出售。

　　综上，笔者认为应加快立法研究，尽早出台地下空间方面的立法，或者在物权法中一并明确，并配套地下建筑的产权登记条例，以改变目前住宅小区地下车库产权无序和不明的现状。

查 鸣

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