一、《通知》出台的背景
房地产的执行，一直是执行工作中的老大难问题，难在三点：一是适用法律难。我国民事诉讼法以及后来出台的执行规定，均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定，造成实践中各地法院在查封和处理房地产时做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。二是要求协助执行难。法院执行房地产案件，须由房地产管理部门及时协助，并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行法院要求协助执行的通知；或对法院查封的房地产擅自解封，违规办理过户手续；或在协助执行时向法院收取名目繁多的费用；或找出种种借口推诿拖延，给法院的执行工作设置了一些障碍。三是房地产变现难。依我国现行独特的土地政策，可供交易的土地范围极小，只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易，集体所有的土地禁止交易，这就给涉及集体土地的不动产的变现带来困难。即使在能够上市交易的土地中，行政主管部门出于部门利益的驱动，也往往使法院变价处理房地产难以顺利进行。基于上述几点，地方各级法院纷纷要求最高法院与有关政府部门协调，对法院执行房地产过程中所遇到的有关问题进行明确规范。同时，国土资源和房地产管理部门也反映，法院在查封和处理房地产时，存在法律手续不全，确认房地产权属失准等现象，也要求与最高法院联合发文就执行和协助执行房地产问题作出具体规定。
自１９９９年起最高法院执行办便开始启动与建设部的联合发文工作，其间，经过反复调查研究，于２００３年８月开始与国土资源部和建设部磋商联合发文工作。经过三方的紧密配合，《通知》草案几易其稿，终于于今年１月成文定稿。
此次最高法院之所以采取与有关部门共同下发规范性文件而没有采取司法解释的形式，主要有两点考虑：（一）房地产的查封和处理，牵涉到很多政策性的问题，法院的很多工作，都需要政府部门的配合和支持，与有关政府部门联合发文，有利于执行工作的顺利开展。（二）由于土地管理法正处于修订阶段，土地流转法律制度将面临重大调整。如果采取司法解释的形式，将可能与法律相冲突，不利于司法解释的相对稳定。而采取规范性文件的形式，有利于在法律修订后，即时进行调整，更具有灵活性。
二、《通知》涉及的主要程序性规定和制度创新
《通知》共分３０条，较为全面地规范了执行和协助执行房地产的主体行为；尤其对房地产的查封、预查封以及查封冲突时的轮候等房地产执行制度作了创新性的规定。
（一）法院执行房地产时应当履行的义务
针对司法实践中，有的法院仅仅出具协助执行通知书而不附相关法律文书就要求协助执行的情况，《通知》第二条规定，法院在要求国土资源、房地产管理部门协助查询、查封、预查封、强制过户等事项时，必须履行以下义务：
１．表明身份。执行人员代表国家行使强制执行权，必须出示本人工作证和执行公务证。
２．出具必备的法律文书。除查询房地产权属情况时只需出具协助查询通知书即可外，在采取查封、预查封等强制执行措施时，必须出具查封、预查封裁定书及协助执行通知书。
３．履行其他义务。法院在执行个案中，应当针对特殊情况，及时出具相应的资料、证书。依《通知》第七条、第八条规定，在对财产权利人和登记名义人不一致的房地产进行查封时，凡登记名义人承认其并非真正权利人、登记房地产实际属于被执行人的，法院应当出具登记名义人签名的书面声明；凡被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房地产，法院应当提交被执行人取得该财产的有效证明或者法律文书。
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