过去十多年，围绕小产权房，社会各方上演了一场极具中国特色的博弈，它将为社会学家、政治学家和法学家研究中国问题提供丰富的素材。 1.博弈的序幕：小产权房的“天时、地利、人和” 据统计，全国小产权房面积已达到66亿平方米。小产权房之所以能在大江南北，生根开花，存在宏观、中观和微观三方面的因素。
宏观上，小产权房自登上舞台时，就具有强烈的道义色彩。回顾改革开放30年，政府在国有企业改制、房地产发展和证券市场等重要政策上，一直为财富分配的公平问题所困扰。特别是上世纪90年代，国家启动房地产市场时，忽视了房地产不同于普通商品的特殊性———民生之本。这产生了两个问题：一是农民作为集体土地的所有者，没有享受到城市化过程中的土地增值收益；二是引发了高房价，使得城市中低收入家庭陷入住房困境。在此背景下，小产权房应运而生。它满足农民和城市中低收入家庭两个弱势群体的基本权利诉求，并为舆论所鼓励，此为“天时”。
中观上，中国的房地产法律本身存在诸多的模糊和漏洞，要厘清其中的脉络并非易事。政府也缺乏有效的法律控制手段，除对那些严重违反规划、占用耕地的小产权房强行拆除外，对于普通小产权房，也只能宣布买卖无效和拒绝办理房地产证等，不构成致命的威胁，此为“地利”。
微观上，小产权房是一块大蛋糕，吸引多方利益群体参与。除农民和城市居民外，村集体、乡政府，甚至县政府和开发商，也加入大合唱，利益共享，配合默契，此为“人和”。 2.博弈的进程：政府对民生的尊重 社会各界在小产权房上的博弈，仿佛是一出柳宗元的《黔之驴》寓言剧。民众颇似那只虎，不断地试探政府的威严和底线。
面对国家严格的集体土地政策，最初民众“蔽林间窥之，稍出近之，憗憗然莫相知”，农民谨小慎微地将自己的村宅转让给城市居民；之后，“稍近益狎，荡倚冲冒”，村集体在宅基地上集中建房，出卖牟利；现在，乡政府乃至开发商也积极参与并主导，占用耕地，突破规划，大规模开发小产权房，已是“跳踉大阚”了。
而政府的反应却终未曾“断其喉，尽其肉”。
在博弈中，“喊话”是政府常见的手段。例如：2008年7月城市房市低迷欲跌之时，建设部发布购买新建商品房的风险提示，提醒广大市民不要购买在集体土地上建设的房屋，表示小产权房不受法律保护。但是，民众“益习其声”，不以为然。
在著名的北京宋庄画家村案等一系列民事审判中，法院判决小产权房买卖无效，算是“蹄之”。但民众看到，所谓“不受法律保护”，也不过如此。
只是在西安、济南等地，政府对个别严重违反规划的小产权房，显露威严的面目，严厉拆除。如2007年7月1日，西安市学府新苑被拆除；2007年7月10日，济南市龙栖庄园被拆除。但这些只是个别的例外。
应该承认，政府在这场博弈中，表现儒雅，虽然窘迫，却让人从侧面看到，政府是基于对民生的尊重，在法律的框架中处理此事。这令人萌生出对政府的丝丝钦佩。
当然，在博弈中，民众还练就了许多高超而娴熟的手段，更令人钦佩。如“以租代售”的小产权房模式的出现，其中杭州市城仙居模式充分展现出市场所蕴含的强大生机：农户出宅基地，城仙居建乡村休闲公寓，产权属于农民，城仙居享有30年经营权，公寓30年的居住权则卖给城市会员。它将租赁权和经营权从产权中分离出来，使交易超越僵化的法律概念和禁区，展现出一种智慧之美，也让法律的滞后一览无遗。 3.博弈的异化：虎与灰色规则 需要警惕的是，在小产权房的道义色彩中，正逐渐渗透出愈来愈多的灰暗。在很多案例中，我们看到，“资本”参与并主导了小产权房的开发与运作，村集体组织的治理结构严重薄弱甚至瘫痪，小产权房的巨大利润落入开发商和村干部手中，原来他们才真正是那只虎，而农民成为剧中的新角色———一群羔羊，得到的是残屑。最初那幅关于小产权房的朴素画面突然之间面目全非了。
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