商品房实行预告登记的意义
《物权法》第二十条第一款规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。第一百九十九条规定:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照下列规定清偿(一)
抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。根据上述规定对商品房的预告登记作如下的理解:
一、 保全效力 保障不动产物权变动时的合同债权请求权在将来发生预期物权的法律效力。如果将这种请求权以预告登记的方式登记后,不动产出卖人违背预告登记所为的变更或者处分不动产的行为就会无效,预告登记的效力就会得到保障。
二、 预警效力 第三人因为预告登记的存在,就不能以善意取得来作为抗辩的理由。
三、 顺位保护效力 先登记的物权优于后登记的物权。只有先登记顺位的物权实现后,后顺位的物权才能得以实现。
四、 破产保护效力 出卖人出现破产的情形时,经预告登记的请求权享有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。

2009年4月28日

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