本文作者：北京市正海律师事务所——杨磊主任 邸坤鹏律师

　　我所律师近年来处理过多起开发商交付的房屋与商品房预售合同约定层高不符的纠纷，如，2009年，张先生在北京市朝阳区与开发商签订了商品房预售合同，合同中明确约定房屋层高为四米，但开发商实际交付房屋的层高只有3.6米。后张先生与开发商协商未果，委托我所律师代理诉讼，法院判决开发商违约并对张先生赔偿。

　　本案诉讼中，主要争议焦点有以下几处：

　　第一，开发商交付的房屋符合国家关于商品房设计规范的规定，但与合同约定不符，开发商是否构成违约?

　　1999年6 月1日实施的《住宅的设计规范》规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离。通俗的地讲，室内净高加楼板的厚度等于层高。

　　同时，该国家标准还规定：(1).普通住宅层高宜为2.8m。 (2). 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。(3).利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时， 其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。 (4).厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。(5).厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。

　　诉讼中，开发商提出，其所出售的房屋符合国家对于层高的强制性国家标准，且所售房屋已经通过相关部门的验收，因此开发商主张其房屋符合国家设计规范的规定，不构成违约。

　　我所律师提出，符合国家设计规范而不符合合同约定仍构成违约，应当承担相应的民事责任。因层高降低给购房人的权益造成损失的，开发商应给予相应的补偿。开发商所建房屋层高符合国家住宅设计规范，只能免除其行政责任，但不能免除其民事责任。

　　第二.本案合同中没有约定层高缩水的违约责任情况下，购房人如何向房地产开发商主张索赔?

　　层高的缩水必然影响购房人的居住的舒适性和实用性。但这种损失又如何主张赔偿呢?

　　我们认为，合同是双方当事人的真实意思表示，购房人与开发商签订合同后，双方都应本着诚实信用原则履行合同。开放商交付的房屋层高缩水，不符合合同约定。购房人主张赔偿，是基于信赖利益的损失，而非实际利益损失的弥补。合理的方法是，委托鉴定机构进行估价鉴定，确定损失额，已该损失额作为赔偿的标准。

　　另外，需要指出，购房人购买开发商的房屋层高缩水，影响购房人实际使用的，购房人还可以主张合同解除。

　　本案张先生与开发商商品房层高纠纷案件中，最终法院依据评估机构的评估报告，判令开发商承担违约责任，并向张先生支赔偿金。

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