一、房屋抵押权之间的冲突及解决

　　（一）抵押权与抵押权之间冲突的表现

　　实践中房屋抵押权之间的冲突通常表现为再抵押和重复抵押两种情形。

　　再抵押也称余额抵押， 是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权，即各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

　　重复抵押是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

　　我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”再抵押制度对于充分发挥物的价值，为民事主体的融资方便提供了制度安排。

　　对于重复抵押的效力，国外主要立法例未有明确规定，但在理论上，多承认重复抵押的效力，主要理由是：（1）重复抵押的制度安排符合意思自治原则，无论是出借人还是借用人在彼此知道重复抵押的情况下愿意接受重复抵押的安排，签订重复抵押的合同，表明其愿意承担重复抵押的风险。（2）重复抵押制度为民事主体融资方便提供了制度安排。在现代市场经济中，融资方便往往对民事主体的生存和发展具有决定性的意义。法律的制度安排应在融资方面给民事主体提供最经济最方便的工具，而不应成为民事主体融资的桎梏。（3）就实务层面而言，在市场经济发达国家，虽然当事人为融资提供了抵押，但真正依赖抵押权保障债权实现的微乎其微，抵押权在债权实现中主要起心理上的保障作用。在我国，对于重复抵押《担保法》持否定态度，《物权法》未有规定。《担保法》第35条第1款规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”对于《担保法》的这一规定，理论上存在着肯定和否定两种观点。笔者认为基于对抵押权人的权利充分保护的立法本意，对于普通债权，应该明确肯定重复抵押的担保效力。因为禁止重复抵押是对当事人意思自治的干涉，也是对抵押担保设立目的的违背，不利于抵押人在该财产上权利的行使和该财产经济效用的发挥，且抵押物的价值会因市场行情的变化而变化，并不是恒定的，实践中常会发生原本属于余额抵押，却因抵押物估价不当或市场行情变化，而转为重复抵押的情形。因此对于普通债权，应该肯定重复抵押的效力。但同时笔者认为，对于银行债权，不应轻易肯定重复抵押的担保效力。因为银行债权与普通债权不同，它关系到国家的资产，如果允许重复抵押，那么在实践中就会出现银行内部人员与外部人员勾结、不断重复抵押、套取银行贷款的情况，这将导致银行不良资产的扩大和国有资产的流失，影响国家经济秩序的稳定和经济的发展。

　　（二）抵押权与抵押权之间冲突的解决

　　因为房屋以登记为公示方法，在对同一房屋上数个抵押权之间发生权利冲突时实现顺序的确立上，各国立法一般采用两个基本原则，即“先登记原则”和“同时同序原则”。我国《担保法》第54条亦作了同样规定：“抵押合同以登记生效的，按照登记物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”我国《物权法》第199条也规定：“抵押权已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。”因此，对于同一房屋上抵押权之间的冲突，无论是重复抵押还是再抵押，皆按照“先登记原则”和“同时同序原则”，确立清偿顺序。

　　二、房屋抵押权与租赁权之间的冲突及解决

　　对于房屋抵押权与租赁权之间冲突的解决，笔者从以下两种情形来分析：

　　第一种情形是，房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后。租赁权与抵押权可以并存于同一房屋之上。当两者之间发生权利冲突时，遵循“买卖不破租赁”原则，即租赁权可对抗抵押权。抵押权实现后，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权，是为了维护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，使物的价值充分实现。我国《合同法》第229条及《物权法》第190条都有明确规定。