原创：罗武章律师
在日常生活中，往往有一些铺位或者摊位出租经营发生火灾消防事故的，双方在书面租赁合同中约定如租用场地范围内发生财产损失和人身伤亡，责任全部由承租方承担。这种出租方免责的条款是否必然产生法律效力？笔者在2008年代理承租方作为原告律师处理了一宗铺位经营的消防事故案件，对类似格式化免责条款案件的处理具有一定参考作用.
一.案情简介:
2006年开始,原告和他人合伙在深圳某某广场向深圳市某某实业发展有限公司("某某公司"或称"被告")承租花车经营头饰产品.2007年5月18日开始双方正式签定租赁合同,其中约定每月租金1800元和推广费2000元,一共3800元/月.在2008年5月18日由被告向原告出具加盖公章的收据记载租金,推广费和管理费一共3800元.此后原告交租时都只有被告公司员工个人签署的收据.租赁合同中约定:"(第四条第3项)使用期间，乙方应保证消防安全，不得在出租场地内存放易燃、易爆等一切危险物品。一经发现，由公安消防部门进行处理，责任由乙方全部承担；（第四条第7项）使用期间如租用场地范围内发生财产损失和人身伤亡，责任全部由乙方自行负担，乙方在使用该场地期间应自行购买足额财产和人身保险;(第八条第8.1项)在该场地范围内，乙方自行对经营、生产、生活、消防、环卫、社会治安等，承担综合管理的责任，并有义务接受甲方及有关主管部门的检查与监督"。
2007年12月1日0时50分许，深圳某某广场由原告向被告承租经营的一个花车发生火灾，造成该花车北面摆放的一批物品烧毁。当时已是下班时间，原告已经回家，在火灾发生之后接到被告公司管理人员的电话后赶回现场救火。火灾发生之后,某某公司的管理人员报了火警.2008年1月4日深圳市公安局消防局出具《深圳市公安局火灾原因认定书》，其中的火灾原因认定为：火灾为外来火源引起。某某公司认为,双方于2007年5月18日签订的租赁协议中已经约定免责,因此,对于该次火灾的损失,某某公司没有赔偿义务.2008年2月4日原告收到深圳市公安局消防局出具《深圳市公安局火灾事故责任书》，火灾责任认定如下：深圳市某某实业发展有限公司对该起火灾负间接责任。但某某公司仍然不愿意承担责任,原告即向深圳市福田区人民法院起诉,要求赔偿其因为火灾而遭受的经济损失.某某公司向法院提出反诉,要求原告赔偿其因为火灾而导致的修复花车的经济损失.
二.主要焦点:被告应否对该花车履行管理责任?
这是本案焦点中之焦点,如果认定被告应对该花车履行管理责任，则被告应承担损害赔偿责任;否则,被告则不应对原告因火灾而遭受的损失承担损害赔偿责任,甚至还可以追究原告的赔偿责任.因此,原被告双方的代理律师在法庭上唇枪舌剑地激烈辩论.
1.原告的主张理由:
被告公司应履行管理责任的合同依据：（1）编号为0805092和编号为0805088的两张收据中都明确记载了被告公司所收取的费用包括管理费。故此，应履行管理职责。（2）第四条规定的“使用期间”为“租赁期间”之一部分。租赁期间包括使用期间与未使用期间。侵权行为发生在店铺关门之后，不是原告方使用期间发生的行为，应由被告公司履行管理责任。（3）合同整个条款的显失公平性。被告公司通过格式合同免除因其重大过错而造成租户财产损失的条款是无效的。
被告应履行管理责任的法律文书依据: 深圳市公安局出具的《火灾原因认定书》明确记载：2007年12月1日0时50分许发生火灾，且火灾为外来火源引起。（2）《火灾事故责任书》明确记载：深圳市被告实业发展有限公司对该起火灾负间接责任。间接责任即为管理责任。直接责任为火灾直接引发人的责任。侵权行为正是由其间接责任所引起的，故被告公司应对其间接责任产生的财产损害负全部赔偿责任。
被告公司自己出具的文书确认依据:被告于2008年3月11日威胁原告要关门停业催租时所发的<<通知>>中写明:"根据原合约规定，现正式通知贵租户关门停业,解除合同并追讨所欠租金及管理费."其中明确已经收取了管理费。
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