我国农村土地制度的核心是集体土地产权制度，由于现行集体土地产权制度是在计划经济时期形成的， 由于历史和现实的多方面的原因，集体土地各种权利的内涵、相应的权利主体及其相互间的界限缺乏严格的界定，致使集集体土地所有权主体、客体、内容等在法律上规定不清、土地使用权流转受到严格限制、土地产权关系混乱，农民缺乏对土地的完整、稳定和受保障的产权。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和土地使用制度改革的不断深入，现行的集体土地产权制度已无法适应社会经济发展的需要。集体土地产权制度的改革和完善，已成为当前土地立法中不可回避的问题。由于缺乏上位法的具体规定，集体土地产权立法一直处于徘徊阶段，《物权法》的起草，可以说提供了重要契机，在基本民事法中明确集体土地权利制度的基本构架，将对完善我国农村土地制度的改革和完善起到至关重要的作用。

从2005年月10月全国人大常委会第18次会议审议的《物权法（草案）》（以下简称草案）第四次审议稿来看，土地权利的规定不断完善，对于今后的土地立法和保护农民合法土地财产权具有重要意义。但在集体土地权利规定方面，仍未有实质性突破。

一、集体土地所有权规定有待进一步明确

（一）集体土地所有权主体不明确

草案沿袭了我国《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》等现行法律中的规定，其中第六十二条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有”；第六十三条规定，集体土地所有权主体包括：村农民集体（由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权）、村内农民集体（由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权）和乡（镇）农民集体（由乡、镇集体经济组织代表集体行使所有权）。但是，对“农民集体”、“集体经济组织”等概念，未作阐述。现实中，全国各地情况千差万别，有的地方乡（镇）没有集体经济组织，有的成立了资产管理公司或农工商总公司；有的地方既有村委会、村民小组，又有合作社或农工商公司。同时，“农民集体”也不是固定的，经常发生合并或分离，农民集体整建制转为城市居民等现象也较为普遍。由于高层次法律上规定不明确，实践中集体土地产权主体和所有者代表的确认，成为当前实际操作及相关立法的难点。因此，从完善我国整个土地权利体系的角度出发，急需在高层次法律中对此做出明确规定。从公布的《物权法（草案）》来看，这方面的规定仍无法解决现实问题。

（二）集体土地所有权客体范围规定不恰当

在集体土地的范围方面，草案照搬了我国《宪法》中的相关内容，第五十二条、五十三条规定“城市的土地属于国家所有”、“农村和城市郊区的土地，法律规定国家所有的，属于国家所有”等。1982年《宪法》的有关规定，是在我国土地制度建立过程中的特殊阶段和相应社会背景条件下做出的，随着社会经济的发展，社会条件已发生了重大变化，这些规定的局限性在实践中已日益突出：一是城市的范围是动态的，尤其是在当前城市化快速发展的时期，城市范围在不断扩展，大量农村土地被划入城市范围，“城中村”成为各大城市普遍存在的现象和突出问题，未经任何征收手续就将集体土地宣布为国有，在当前农民财产权意识不断提高和法制不断健全的时代已无法操作，也缺乏可行性和合理性；二是随着土地管理基础工作的基本完成，土地登记发证在全国范围内将逐步实现全覆盖，确认某一宗土地的权利性质应以具有法律效力的土地登记资料为准，而不是仅仅看它的位置在城市还是在农村。因此，在新的历史条件下，草案片面地照搬《宪法》中的这些规定，将严重影响我国土地权利立法的健康发展。

（三）集体土地所有权权能残缺

现行法律中，集体土地所有权主体模糊导致了所有权的虚置，集体土地所有权权能是不完整的，国家只在名义上承认农村土地归农民集体所有，而事实上的“集体所有制”则无实际内容。在具体权能设置上，农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是相当有限的，最终支配权掌握在政府手中。在现行法律制度下，集体土地使用权不能像国有土地使用权那样可以进行有偿转让，而是必须先由国家实行征收变为国有土地后再进行有偿转让。农民集体的土地所有权，到底应包含哪些权能，可以说是作为规范不动产权利基本法的《物权法》应该首先明确的内容，而目前草案回避这方面的规定，不能不说是物权立法的缺憾。