在临沂一小区内,物业保安人员正在小区内巡逻。(资料片)

　　本报济南12月17日讯(记者　张璐)　物业干得好不好,业主可以拿出“菜单”比对一下。17日,《物业服务规范》系列山东省地方标准正式对外发布,包括住宅等在内的七种类型的物业服务规范细则得到明确。这些“菜单式”细则可用来参照解决物业纠纷。

　　据介绍,本次发布的《物业服务规范》作为山东省系列地方标准,包括《住宅物业》、《高校物业》、《中小学物业》、《写字楼物业》、《商业物业》、《医院物业》及《工业园区物业》七项,将于明年1月1日开始实施。标准对物业服务事项予以细化,对服务质量作出了具体要求。考虑到物业类型较为复杂,物业服务形态差异较大,标准规定在物业服务实践中,业主与物业可根据实际情况,参照标准选择服务内容、增减服务项目。

　　省住房和城乡建设厅相关负责人表示,标准的主要作用是参考和评价,签订物业服务合同时,企业可以通过引用标准,描述自己所提供的服务数量和水平,业主也可以经过业主大会形成统一意见后,根据标准来选择和组合自己需要的物业服务,为实现物业“订单式”服务进行探索。

　　在普通市民最为关心的住宅物业方面,我省改变了过去按照三级资质来定物业费的办法,将住宅物业服务按质量分为一星至五星五个星级。不同星级的物业服务质量在综合管理服务、房屋公共设施设备维护与管理服务、车辆管理和紧急事故防范等方面有不同的要求,高星级服务质量规定了更广泛的物业服务范围和标准。

　　省住房和城乡建设厅副厅长吴英表示,“业主与企业依照规范签订物业合同后,物业公司的服务是否达到承诺的标准,业主可以对照规范条文做出正确评价。”

　　据介绍,物价部门已经参与新收费标准制定,目前正在成本测算阶段,新收费标准有望元旦之前出台,和物业服务规范同时施行。

　　预测影响

　　人力、原材料成本上涨明显

　　物业服务收费或同步提高

　　业内普遍认为,新规范和新物业服务收费标准施行后,物业服务收费可能要提高。参与服务标准制定的业内人士称,涨价与近几年的人力、原材料成本上涨直接相关。

　　据介绍,物业服务是劳动密集型行业,人力成本占总成本的六到七成。由于近年来人员工资逐年上涨,同时还存在一定程度的用工荒,物业企业受影响很大。业内因此对物业收费提高存在很大预期。

　　不过按照新规范,业主可以选择自己支付得起的服务星级。而同时,业内专家也认为,除了政府指导价,物业服务的定价机制还取决于双方议价、供需关系等。

　　有物业服务企业受访时表示,为了营造口碑、拓展市场,他们准备推出“高星级服务、低星级价格”的策略,让业主选择服务等级,然后低一级收费,让业主慢慢认可。此外,业主委员会也可以采取招标形式选择物业,让供求关系发挥作用。

　　预测影响

　　物业提供“菜单式”服务,业主按需求选择

　　服务更细化将减少物业纠纷

　　“住宅物业服务按质量分为‘五个星级’,有利于做好服务标准与收费标准的量化。” 　　山东宏泰物业发展有限公司济南市区项目管理中心总经理隋玉谦说,目前济南的物业公司分为三级资质,但服务的标准比较笼统,有些细节和收费标准也是模糊不清的,这也造成了业主和物业公司之间的一些矛盾。“物业按质量分五星,物业公司就可以向业主提供详细的‘菜单式’服务,业主也能更好地根据自己需求选择适合的物业。”隋玉谦说。

　　“小区物业和业主的矛盾焦点是在收费上。”隋玉谦说,济南市住宅小区物业服务等级收费标准是2004年制定的。收费类别分为多层住宅和小高层、高层住宅。以多层住宅为例,一级物业公司的收费标准是每平方米0.7元—1元。小高层、高层住宅,一级物业公司的收费是每平方米1.2元—1.8元。

　　“随着人力、原材料等成本的上涨,这些收费标准早已不能适应现在的物业市场。”隋玉谦坦言,除了多层住宅和小高层外,济南还有别墅、洋房等高端住宅, 这些小区的业主对物业服务质量的要求相对较高。如果还是按照之前的政府指导价来收费,物业公司很难正常运营。“现在济南有不少物业公司面临入不敷出的问题。我们公司已经基本不接住宅小区,主要做商业物业。”

　　隋玉谦说,相关部门重新做成本测算,新收费标准出台后,有利于改善物业服务质量。

　　延伸阅读

　　中小学物业规范:

　　不得将学生交与无关人员

　　在七项物业规范中,中小学物业的服务规范重点突出对学生安全的保护和对突发事件的应对能力。

　　规范明确,物业人员要协助学校维护入、放学的秩序,不得将学生交与无关人员。同时建立和公安及相关部门的联动机制,对学校周围的环境进行排查。

　　物业服务企业要协助学校建立突发事件应急处理机制,对服务人员进行应急预案培训,定期组织预案演练;维持学校安全和正常的教育教学秩序,有效应对突发事件。

　　规范中的突发事件主要包括:人员踩踏事故、突发传染病、食物中毒、盗窃、斗殴、水浸、高处坠落、燃气泄漏、停电、停水、触电、火灾、爆炸、机动车辆伤害、设备设施故障、机械伤害、自然灾害等。

　　据了解,山东物业管理专修学院具体负责此次《中小学物业》服务规范的制定。该院副院长矫春言说,中小学物业的标准与大学物业分开,主要是考虑到中小学生的安全。

　　矫春言说,物业公司入驻后,减轻了学校日常管理的负担,学校有更多的精力集中在对学生的教育管理上,这对双方来说,是种“双赢”的效果。

　　专家观点

　　标准还可再细化具体实施可协调

　　“《物业服务规范》将住宅物业服务按质量分为‘五个星级’,在具体实施过程中还可能会出现一些问题。”山东物业管理专修学院副院长矫春言表示,物业公司的整体服务水平分为五星,但是业主对各个服务项目的要求可能会更细化。比如,业主可能对保安要求是五星,但对车辆服务的要求是四星,对电梯服务的要求只有三星……“这样综合起来,物业服务质量到底是几星?这种交叉该如何避免?”