【二手房交易】二手房交易的方式

　　目前我国的二手房交易主要通过以下四种方式进行：

　　一、自己找卖家或者买家

　　这种交易方式最省钱，但风险也最大。一般来讲，进行二手房交易要分四个步骤。

　　首先，了解和寻找房源或者客源。了解和寻找房源有两者途径：一种是通过亲朋好友介绍;另一种是通过报纸、网络或刊登求购信息进行了解和寻找。第一中方法的信息面较窄，成功的概率较低;第二种方法的选择面很窄，但很多广告内柔非常复杂。因此，买卖双方都必须认真识别相关信息的真实性。

　　其次，实地看房。买方主要看以下几方面的内容：产权性质、是否具备上市条件;对已装修的房屋要看水、电、煤气、暖气等设施是否正常使用，房屋有无明显质量问题等。卖方应了解买方的实际付款能力和资信情况。

　　再次，协商和签约。这一部分很重要。在合同中应根据双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确的付款方式，办理过户的时间，房屋的交付时间、方式以及安全交易条款，合同中还应明确规定对违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。

　　最后，产权过户。一般来讲，房屋管理部门先要经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备上市的条件;然后，买方按照合同规定的付款方式付清房款，房地产交易部门正式受理转让申请;最后，买卖双方缴纳相应的税费后，买方可以申请领取房屋所有权证。另外，具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理相应的土地使用权变更手续。当然，购房者如需银行贷款，还应在办理过户手续前办理银行的申请贷款手续。

　　二、通过房地产中介公司交易

　　我国二手房通过中介公司的交易方式尽量了三次转折性的改变。

　　二手房交易市场的起步阶段，属于一般的民间居间。此阶段，由于各个中介公司的规模有限，客户、房源有限，属于普通的居间服务形式，即买卖双方各自登记，由中介公司进行配对，并单独面向其中的一方进行交易。这中方式无形中加大了遭遇不法中介概率的风险，同时又要忍受不同中介公司多个经纪人的频繁打扰，让想出售房屋的业主头痛不已。

　　二手房交易的第二个阶段，便是独家代理阶段。随着中介公司的壮大一些有实力的中介公司得到许多卖家的青睐。即卖家只需在一家最受认可、品牌知名度高的中介公司登记并签署《独家代理协议》，无需多家公司登记。因为这种中介公司有一定的规模，并基本覆盖二手房交易的热点地段，因此选择这样的中介公司不仅能避免第一阶段中业主时常被打扰的困惑，也同时规避了由于接触多家中介公司而带来的不确定性的风险。

　　二手房交易的第三阶段，即限时出售。顾名思义，限时出售即中介公司与业主商定委托时限，若超时未售出，中介公司承诺赔付业主一定金额。这样的补偿对业主的利益极大的保障，同时对中介公司的经营行为也是一种约束，杜绝了其拖欠卖方房款，占用买方资金挪作他用的违规操作，从交易方式层面牵制了中介的行为。在透明交易的大环境下，限时出售的方式符合需要也是公平、公正、公开的交易市场的需要。

　　通过中介公司进行交易既有优点也有缺点。优点：①在交易过程中，有正规中介公司专业的经纪人参与，交易双方在安全性方面的保障度较大;②交易双方规避纠纷的难度较小。专业的经纪人对房地产合同条款、相应的法律法规等知识比较熟悉，在他们的参与下，能比较有效的避免纠纷的发生;③中介公司信息量大、范围广，可供选择的余地比较大;④在定金、押金等具体细节上出现矛盾或纠纷，中介公司的工作人员是以中间人的身份在中立立场出面调解，许多矛盾容易化解;⑤在房客租住期间，双方就某些问题发生分歧或矛盾，中介公司工作人员还能协助调解。缺点：①交易双方通过中介交流信息，增加了中间环节，信息交流的速度放慢;②成交后，交易双方需要按规定向中介公司缴纳中介费，会增加费用开支。

　　三、通过拍卖行交易

　　目前，来自拍卖行的房源大约有以下几个渠道：一是来自法院、行政执法机关罚没的房产;二是来自银行抵押期满、抵押人无力偿还债务的房产;三是私人委托拍卖的旧房等。一般来讲通过拍卖行交易的房产，价格比普通二手房交易价低，比较方便，出手快，手续透明度高。

　　四、网上交易。这是一种新型的交易方式。通常情况下，二手房上网挂牌主要分为四个步骤，即网上挂牌申请、资格审查、确定交易撮合方式、网上挂牌。

　　1.网上挂牌申请。选择网上挂牌，要前往区县交易中心的网上房地产服务受理处提出上网挂牌申请，签订《上网买卖挂牌申请及承诺书》。申请挂牌时，应递交《《上网买卖挂牌申请及承诺书.以及身份证复印件、房地产权证书。如果委托他人的，还应提交当事人的委托书。

　　2.资格审查。有下列情形之一的，不受理挂牌申请：①未经依法登记取得房地产权证书的;②未经共有产权人同意出售的;③权属有争议，尚在诉讼、仲裁、行政处理中的;④有查封或者其他形式的限制权属的;⑤依法收回土地使用权的，重大工程配套商品房在限制转让期的。

　　3.确定交易撮合方式。一选择自行成交方式，整个交易过程如谈判、看房、侃价等都自行完成;二通过中介方式。先确定1-3各中介公司，或者在网上房地产会员机构中选定特定的房地产经纪人。选定后，交易中心将相关信息发布到中介公司的数据库中，申请人与中介公司签订经纪合同，并在网上备案，然后由中介公司负责买卖双方的撮合、看房知道确认交易。

　　4.网上挂牌。选择好交易撮合方式后，就可网上挂牌了。注意两点：①申请人如果想更改挂牌或者撤销挂牌，只需向受理处提出申请。但申请人死亡或被宣布死亡、解散、破产、被限制房地产交易，申请人应主动撤销上网挂牌信息。②发现上网挂牌的房地产因司法机关或者行政机关对其交易进行限制等情况的，会立即被强制撤销上网挂牌信息。

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