【房产继承】教你如何办理房产继承公证

　　读者点题

　　读者王先生来电问：我和我老婆的户口在静安区，我弟弟和弟媳的户口在杨浦区，和他们户口在一起的还有我们的母亲，现在他们三人同住在我母亲所承租的公房内。请问：母亲打算趁她身体好时立遗嘱让我继承该公房，不知道是否可行?

　　读者李女士来电问：我和父亲在去年购买了一套二手房，并办理了贷款手续。预售合同上写我们两人的名字。今年年初时父亲去世了，现在开发商通知我去收楼。请问：产证是否可以直接办到我名下?

　　新闻回放

　　据《新民晚报》报道，一起涉及沪港两地的遗产继承案由上海市高级人民法院终审审结，并作为典型案例为最高人民法院《公报》所转载。

　　香港居民刘金生在上海家中因煤气中毒，与妻子林志娟双双猝然而逝。他在上海银行存有近千万港元，并遗有高级公寓等巨额财产。由此引发了一起标的巨大的遗产纠纷案。案件由一审法院作出判决后，双方当事人上诉于上海高院。

　　刘金生在沪港两地皆有妻室，因而本案不但涉案当事人众多，而且还因为沪港两地实行“一国两制”，两地的法律制度也迥然不同。似这样涉及“一国两制”的遗产继承案在国内尚属首例。

　　逝者刘金生于1942年，成年后在宁波乡下与林志娟结为夫妻。解放后夫妻俩都进入上海国营企业工作。这期间，林志娟所生孩子不幸夭折。1962年刘金生因继承遗产事宜，获准只身奔赴香港。他在港靠着自己打拼，开了一家小型制衣厂，以后又发展成颇具规模的制衣公司。刘金生在港事业有成，但鉴于当时内地的政治形势，他难以把林志娟接到香港。而后他在港结识了离异女子陈秀梅，并与她同居。陈与前夫生有二子一女，她与刘同居后，三孩也都改为刘姓。两人还按照港地传统习俗正式结为夫妻，这其中包括“三书六礼”，大办酒席宴请亲友等。陈秀梅与刘金生之间却未能生育。

　　时至上世纪80年代初，刘金生始得返沪探亲与林志娟团聚，并为林志娟在上海购置了高档寓所。此后他便往返于港沪两地，分别与林、陈两人同居度日，三方相安无事。上世纪90年代末，年事渐高的刘金生将公司转让他人，自己正式退休，过起了富家翁的恬适生活。谁知祸从天降，不久前，刘金生与老妻林志娟竟因煤气中毒而双双身亡。在港的陈秀梅经此噩耗打击，不过数月也忧郁而死。

　　刘、林、陈三方亲友之间为刘遗产陡起纷争，并诉诸法院。

　　一审法院在查清事实后认为，根据《香港基本法》的有关规定，刘金生与陈秀梅的婚姻关系不受内地《婚姻法》中禁止一夫多妻的法律规定的管辖，而是适用香港《修订婚姻制度条例》而依法成立。陈秀梅与刘金生在港的旧式婚姻关系效力也因此而得到确认，陈秀梅也依法可以继承刘金生的遗产。正是在此基础上，一审法院对本案作出了判决。

　　二审法院认为：根据我国《民法通则》的有关规定，刘金生在与陈秀梅同居之前，早在1942年就已经与林志娟结为夫妻。在刘赴港前，他与林志娟一直维持合法婚姻。因此刘金生与陈秀梅在香港以夫妻名义同居生活，事实上已经违反了我国“一夫一妻”的法律规定。对刘金生与陈秀梅之间的婚姻关系效力不予确认。因此刘金生在上海银行的存款，以及刘金生名下上海的寓所应属刘金生、林志娟夫妻共同财产。其中的二分之一归刘金生所有，另二分之一归林志娟所有，陈秀梅无权以妻或妾的身份对上述财产主张权利。但考虑到陈秀梅与刘金生长期共同生活，而且刘金生的主要财产也是在此期间创造的。根据我国《婚姻法》与《继承法》相关规定，陈秀梅虽然与刘金生不存在合法夫妻关系，但也可分得刘金生遗产的三分之二。由于陈秀梅在诉讼中去世，她所分得的份额可由她的子女三人转继承。本着以上原则，二审对一审判决作了改判。

　　公证处点评：本案之所以典型，是一方面这样的两地遗产继承案在国内并不多见，另一方面，二审法院对“一国两制”情况下的法律适用问题进行了深入的法理分析，得到了最高人民法院的肯定。从此案例我们也可以看到，遗产继承问题，对每个老百姓来说都有着密切联系。

　　开头

　　每年冬至前后开始，前来办理继承权公证的人数就多了起来。在各种继承的财产中，涉及房屋的公证往往占了绝大部分。可是，在日常的窗口接待中，公证员往往会向众多当事人解释几大类雷同的问题，这些问题反映出了一般居民群众对先行法律法规在理解上存在偏差。本文拟就其中一些比较典型的问题予以简析，以帮助大家正确办理该类继承公证。

　　误区一：公有住房也能办理遗嘱、继承权公证

　　(案例详见读者点题)

　　公证处点评：我国法律规定，公民可以在生前通过订立遗嘱的方式处分自己死亡后所遗留的财产。但是，遗嘱中涉及到的财产必须是立遗嘱人生前所拥有的真正属于其本人的财产。而公有住房的承租人并不对该房屋享有所有权，只享有居住权，房屋其实还是属于国家的。所以，承租人并不能通过遗嘱的方式把所承租的房屋处分给子女继承，除非立遗嘱人已经根据公有住房出售政策购买了公有住房，并取得了房屋产权。另根据《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。所以，一旦王先生的母亲过世，该公有住房可以由王先生的弟弟和弟媳继续承租。

　　误区二：房屋共有人可以在另一共有人死亡后直接过户给自己

　　(案例详见读者点题)

　　公证处点评：首先，我国相关法律法规规定，无论死者生前有无订立遗嘱(包括何种形式的遗嘱)，必须通过办理相应的继承权公证才能去房地产交易部门办理房屋过户手续。其次，在本案中，继承人在继承父亲拥有的房地产权利的同时，必须承担相应的债务，也就是说，继承人必须与该购房者(本案中的李女士)共同还贷。最后，必须去贷款银行变更贷款登记资料，办理抵押登记变更手续后，由该购房者和其他继承人共同承担还款义务。所以，李女士应征求其他继承人的意见，共同成为房屋的共有人，也可以协商由李女士独自成为房屋的所有人，而李女士则给予其他继承人适当经济补偿。李女士在办理继承权公证后，持继承权公证书会同开发商向房地产登记机关提出申请，变更房屋的权利人，交纳相应税费，领取房地产权证。

　　误区三：遗嘱必须经过公证才有效

　　案例：家住静安区的范女士这几天一直心神不宁。原来，她一直为订立遗嘱发愁。范女士目前拥有静安区内的一套住房的全部产权，这套房子是2年前买下的，产权证上仅有范女士一个人名字，而范女士的丈夫已于10年前因病去世。眼下范女士一个人住在这套位于静安区一房子内，她的3个子女均各自生活。由于范女士已经70多岁，为了避免一旦自己去世后几个子女就争夺这套房产而伤了和气，所以她打算趁眼下自己身体还好时立下遗嘱。问题是她吃不准自己拿张纸写是否就算作遗嘱，还是像港台电视中一样找律师写，这几天又听隔壁邻居讲一定要公证才行。到底应该用哪种做法，她一时倒真没了主意。

　　公证处点评：我国的继承法明确认可了遗嘱不一定非要经过公证才有效。也就是说，不经过公证的遗嘱只要是符合法律规定的也是有效的，只不过在各种形式的遗嘱中，公证遗嘱的效力最高罢了，当然，公证遗嘱的程序要求相对也最高。一般而言，办理遗嘱公证时，公证员除了对遗嘱的有效性进行把关、遗嘱人必须单独当着公证员面在遗嘱上签名之外，公证员还将重点关注于：遗嘱人是否具有完全民事行为能力、是否遗嘱人真实意愿、财产所有情况等方面，并将采用捺印、拍照、录音等方式确保遗嘱真实、有效。

　　误区四：婚后买房产权证上丈夫一个人名字，不是夫妻共同财产

　　案例：甲男与乙女系夫妻，双方有一个20岁的儿子，甲男的父母尚健在。甲男与乙女于2003年购入本市某处二手房，产权证上权利人项下写有甲男一人名字。今年年初甲男突遇车祸死亡，但其生前没有留有任何形式的遗嘱。妻子乙女和儿子以及甲男的父母就甲男名下的遗产如何继承来到公证处进行咨询。

　　公证处点评：按照《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，由于被继承人生前没有留有任何形式的遗嘱，所以按照法定继承办理继承权公证。

　　由于上述房产系甲男与乙女在婚姻关系存续期间购入，双方之间又没有对该处房产的夫妻财产约定，根据夫妻财产共同所有的原则，结合我国房地产相关法律规定，即使权利人登记在甲男一人名下，仍认定为该处房产系夫妻共同财产。因此，该处房产中二分之一系被继承人甲男名下的财产。

　　根据《继承法》第10条规定，上述甲男名下的财产应当由甲男的妻子、儿子、甲男的父母来继承。具体做法主要是由公证处结合其他调查材料以及制作相应的谈话笔录，最后出具继承权公证书，当事人凭公证处出具的继承权公证书和遗嘱公证书办理相应财产过户等手续。

　　误区五：继承取得的财产，不是夫妻共同财产

　　案例：吴先生结婚多年。年前因为法定继承取得其父亲生前遗留下来的一套房屋，并通过房屋登记部门取得了新的房屋产权证，产证上系吴先生一个人名字。现在吴先生打算出售该套房屋，吴太太得知后，要求分得一半房款。吴先生感到非常奇怪，自己父亲尽管生前没有写遗嘱，但是房子为啥自己的老婆也有份?

　　公证处点评：根据《婚姻法》第18条规定，由于被继承人生前没有立有遗嘱将该处房屋生后留给吴先生一人，所以该处因法定继承所得的房屋系吴先生夫妻共同财产。吴先生一旦打算出售该套房屋，必须征得配偶的同意，尽管产证上仍是吴先生一个人名字。反之，倘若被继承人生前立有有效遗嘱将该处房屋生后留给吴先生一人，并经遗嘱继承权公证完毕取得新的房屋产权证，尽管产证上仍是吴先生一个人名字，但是根据《婚姻法》第18条规定，该处房屋系吴先生一人的财产， 吴 太太没有所有权。

　　误区六：父亲死亡，未出世的胎儿与财产继承无关

　　案例： 黄先生婚前就拥有位于市中心的商品房一套，黄先生夫妻对该套房屋的归属没有异议， 黄先生的父母尚健在。去年年中，做生意的 黄先生在外地突遭车祸死亡，其生前没有留有遗嘱，黄太太正怀有胎儿。现在对 于黄先生的遗产分配家人发生争议。 黄太太坚持要为肚里的孩子争取份额，而黄先生的父母认为未出世的胎儿与财产继承无关。

　　公证处点评：根据《继承法》第28条及第10条、第45条， 黄先生的遗产原则上应当分为4份，即黄先生的父、母、黄太太各一份，预留一份给胎儿。由于应留份制度是以推定胎儿活体出生为前提的。在胎儿出生时，可能存在以下三种情形，导致不同的权利分配形态：1、胎儿为活体，则该应留份属于该婴儿，由黄太太监护保管;2、胎儿为死体，则原预留份失去意义，应依法定继承制度处理，即以黄先生为被继承人，以黄先生的父、母、黄太太为继承人，再分配这一原预留份;3、胎儿出生为活体，但是立即又死去的，则该预留份已经转化为该婴儿的财产，依法定继承制度：被继承人为此婴儿，继承人为其母亲黄太太一人。

　　相关链接

　　继承权公证是公证业务中经常遇到的公证，由于往往涉及到房屋、债券、银行存折等大额财产，同时办理程序比较繁琐，因而成为所有公证业务中较为复杂的公证之一。

　　继承权公证是公证机构根据公民的申请，依法证明公证具有继承死者遗留的个人合法财产权利的真实性、合法性的活动。

　　继承权公证主要分为生前留有遗嘱的遗嘱继承和没有遗嘱的法定继承两类。

　　根据《公证程序规则》、《继承法》、《中华人民共和国公证暂行条例》、《上海市公证条例》的相关规定，公证员须制作必要的谈话笔录。针对法定继承人，公证员将重点关注：

　　1. 被继承人死亡时间、地点、原因;

　　2. 被继承人生前是否立有遗嘱或遗嘱赠扶养协议，及其所立时间、地点、形式、内容;

　　3. 被继承人的法定继承人情况;有无继承人以外依靠被继承人抚养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人;有无继承人以外对被继承人抚养较多的人;

　　4. 被继承人遗产的现实状况;

　　5. 全部法定继承人对继承遗产的处分意见;

　　6. 有无涉及代位继承和转继承的情况等。

　　法定继承一般应当提交：

　　1. 当事人的居民身份证、户口簿、社保卡等其他身份证明;

　　2. 代理人代为申请的，须提供有效的委托公证书及委托人、代理人的居民身份证、户口簿、社保卡等其他身份证明;

　　3. 被继承人的死亡证明、注销户口证明;

　　4. 遗产的所有权证明及财产清单;

　　5. 被继承人的配偶、子女、父母的亲属关系证明。如系第二顺序法定继承，则还应提供被继承人的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母的亲属关系证明;

　　6. 法定继承人已死亡的，需提交其死亡证明、婚姻状况证明，以及该法定继承人的配偶、子女、父母的亲属关系证明;

　　7. 法定继承人放弃继承权的，除亲自到公证机构为意思表示之外，需提交经公证的放弃继承权声明书等。

　　根据《公证程序规则》、《继承法》、《中华人民共和国公证暂行条例》、《上海市公证条例》的相关规定，公证员须制作必要的谈话笔录。针对遗嘱继承人，公证员将重点关注：

　　1. 遗嘱继承人与立遗嘱人之间的关系;

　　2. 被继承人死亡时间、地点、原因;

　　3. 遗嘱的来源情况;

　　4. 该遗嘱是否位被继承人生前所立的最后一份遗嘱，有无其它遗嘱或遗赠扶养协议，及其所立时间、地点、形式、内容;

　　5. 被继承人遗产的现实状况;

　　6. 有无缺乏劳动能力又无生活来源的继承人;

　　7. 遗嘱人有无其他法定继承人及他们对遗嘱的态度;

　　8. 有无遗嘱执行人等。

　　遗嘱继承一般应当提交：

　　1. 当事人的居民身份证、户口簿、社保卡等其他身份证明;

　　2. 代理人代为申请的，须提供有效的委托公证书及委托人、代理人的居民身份证、户口簿、社保卡等其他身份证明;

　　3. 被继承人的死亡证明、注销户口证明;

　　4. 遗产的所有权证明及财产清单;

　　5. 被继承人留下的合法、有效的遗嘱;

　　6. 遗嘱继承人与被继承人的亲属关系证明;

　　7. 有遗嘱执行人的，提交执行人的居民身份证、户口簿、社保卡等其他身份证明等。

　　在我国，遗嘱的形式共有五种，除了公证遗嘱之外，还包括自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱和录音遗嘱。倘若不办理遗嘱公证，一般建议采用自书遗嘱的方式，同时请两个或两个以上合格的见证人当场见证。

　　我国的继承法明确规定了有三类人不能作为遗嘱见证人：无行为能力人或限制行为能力人、继承人或受遗赠人、与继承人或受遗赠人有利害关系的人。另一方面，对于一份有效的遗嘱而言，应当包括：遗嘱人的情况、遗嘱处分的财产状况、具体处理方案、签名日期等信息。

　　部分相关法条：

　　《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。

　　《继承法》第10条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

　　《继承法》第17条规定，公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。

　　《继承法》第20条规定，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。

　　《继承法》第27条规定，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：(一)遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的;(二)遗嘱继承人丧失继承权的;(三)遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的;(四)遗嘱无效部分所涉及的遗产;(五)遗嘱未处分的遗产。

　　《继承法》第28条规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。

　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》：

　　第5条规定，被继承人生前与他人订有遗赠抚养协议，同时又立有遗嘱，继承开始后，如果遗赠抚养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。

　　第8条规定，法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。

　　第42条规定，遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准;没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。

　　第45条规定，应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回。

　　为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承;如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。

　　第52条规定，继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。

　　《城市房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

　　《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

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