北京房产律师解答商品房出售时签订认购书的风险防范

　　由于房地产开发项目投入资金大，周期长的特点，很多房地产开发企业多采用认购书销售模式，在没有取得预售许可证的情况下，通过放号等方式，来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度，从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底，积累一定的客户资源。因此，开发商往往会组织进行预订、认购等方式，收取购房者一部分定金，与购房者签订认购协议，在协议中约定一些基本内容，比如房屋的面积、位置、户型等，在取得了预售许可证后，再通过协商订立正式的商品房买卖合同，将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。当然取得预售许可证后也可以签署认购书，即俗称的“大定”。

　　对于认购书的效力问题，并非一律都是有效的。认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书实际上被依法认定为买卖合同，那么在未取得预售手续时就是无效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对此问题，房地产开发企业应当有一个清醒的认识。

　　在签订认购书时，我们开发商应当注意一些问题。首先，要避免成为买卖合同。在认购书中只能约定一些核心的内容，比如房屋的位置、面积、价格等。对于不能确定的问题，比如面积，应当明确注明以测绘报告确定的面积为准;对于取得预售许可证的时间，也尽量避免约定明确的期限。交房时间以及违约责任等问题，也尽可以在签订正式的商品房买卖合同时约定。其次要披露项目信息及手续现状，避免被认定为欺诈导致双倍赔偿。

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