北京房产律师解答购房意向书的法律效力

　　案例介绍：

　　张某委托某中介公司出售其一套住房，中介公司为其找到了一位买家，卖方张某与买方吴某在中介公司的居间商谈之下，双方均对购房事宜没有异议，于是中介公司要求张某与吴某签订一份房屋买卖意向书，并提供了格式文本，该意向书对出售的房屋、价格、履行期限、违约责任等方面作出了详细的约定。其后，双方当事人在履行意向书过程中，发生纠纷，买方吴某将张某告上法庭，要求解除购房意向书并由张某承担意向书中约定的违约金。

　　后，张某主张：购房合同意向书只是一种临时性文件，并不具有法律效力，不应该由自己承担违约责任。

　　吴某则认为：该购房意向书中针对出售房屋的地址、价格、履行期限、以及违约责任都做了相关约定，可以认为是有效的购房合同。如果张某不履行合同约定的义务，则构成违约，应当承担违约责任。

　　观点：

　　从法律角度讲，普通的合同意向书的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务，该意向书属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同(本约)为准，即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。在意向书的内容已具备本合同的构成要件时，它就是一份有效的合同，一旦当事人一方违约，即需要承担违约责任。签订的房屋买卖意向书，其内容对买卖关系的主体、标的、价款、履行期限、违约责任等都作了明确的约定，那么此项意向书就已具备了一份房屋买卖合同的构成要件，应是一份有效的房屋买卖合同，一旦一方违约，即要承担该意向书中约定的违约责任。

　　在本案例中，张某与吴某之间签订的房屋买卖意向书，其内容对买卖关系的主体、标的、价款、履行期限、违约责任等都作了明确的约定，那么此项意向书就已具备了一份房屋买卖合同的构成要件，应是一份有效的房屋买卖合同，一旦一方违约，即要承担该意向书中约定的违约责任。

　　中介公司所提供的是一种居间服务，根据我国《合同法》第425条第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”所以只有在有证据证明中介公司有过错的情况下，张某才可以要求中介公司予以赔偿。

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