郑州市的王先生通过中介公司签下了一份二手房买卖合同，在交付定金后，王先生发现这套二手房虽有房产证却没有土地证，便以房屋权利有瑕疵为由拒绝付款。最终，在法院的调解下，王先生与中介公司、房主达成和解。但是——

　　案件回放

　　2006年4月，郑州市民王先生逛了几处房地产交易市场后，经某不动产中介公司介绍，对位于郑州市大学路的一套二手住房(房改房)产生了兴趣。几经谈判，2006年4月22日，王先生与该房的产权人王女士、中介公司签订了房屋买卖合同，双方约定，王先生确定购买这套房屋，总价为30万元。当日，王先生向王女士支付了1000元定金，并保证在合同签订后30日内支付全部价款。

　　交付定金后，王先生到房产和国土管理部门查证发现，王女士的这套住房由于政策等原因，虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。因此，王先生以中介公司介绍的房屋没有土地证、王女士的房产权利存在瑕疵为由，拒绝履行房地产买卖合同的付款义务，并要求中介公司和王女士退还他已付的定金及中介费用。

　　王女士和中介公司则称，买卖合同的房屋仅限于房产，不包括地产，王女士具有房产证，郑州市允许这样的房产进行交易，因此不能接受王先生的非分要求。因协商不成，王先生诉诸法院。

　　郑州铁路运输法院审理此案后，对当事人之间进行了调解，王先生放弃了定金和部分中介费，本案和解解决。

　　对于此案，也引起了一些不同意见。有人认为，我国《城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，王先生与王女士、中介公司签订的房屋买卖合同无效，中介公司和王女士应退还他已付的定金及中介费用。

　　还有人认为，按照《郑州市市区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，上市交易的房改房必须是取得合法房屋所有权证书、权属清晰的全部产权住房。并未要求同时具有土地使用权证，不具有土地使用权证也可办理房屋过户手续，目前，郑州市市区的房改房很多没有办理土地证，如果不能交易，势必影响郑州市住房商品化、社会化进程。

　　李东奎胡运成

　　正方

　　二手房无土地证会留隐患

　　黄喜安(郑州铁路运输法院法官)：我国《城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”这条禁止性规定有两层含义：第一，未依法登记领取权利证书的人不是法律意义上的所有权人;第二，非所有权人不得从事房地产的处分行为。根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

　　因此，王先生与房屋产权人王女士、中介公司签订的房屋买卖合同违反了我国法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。

　　不可否认，由于历史原因，在特定时期，我国允许没有取得土地证的二手房进入二级市场交易。如建设部69号令明确规定：职工个人按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有;已取得合法产权证书，即房屋所有权证书、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。对于1999年5月1日《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施前，个人已领取房屋所有权证，但尚未领取土地使用权证书，在2000年年底以前需要上市销售的，产权人可以凭房屋所有权证书上市销售。土地使用权证书的办理两步合并为一步，即在该住房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证直接办理土地使用权变更登记手续，并按规定交纳一定的费用。

　　但本案中房屋交易的时间在2006年，是《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施后发生的房屋交易，按照相关规定应取得合法产权证书，即房屋所有权证书、土地使用权证或房地产权证才能交易，否则交易行为无效。

　　我省土地管理部门曾明确表示，土地证是消费者证明财产拥有的重要凭证，房产证和土地证缺一不可。虽然郑州市市区的房改房只要具有房屋所有权证书，就能办理房屋所有权过户登记手续，但是土地证和房屋所有权证毕竟是不同概念，消费者购买了无土地证的二手房，必将给自己今后的生活留下隐患。

　　如无土地证对购房者不公平

　　吴少永(郑州铁路运输法院法官)：

　　本案涉及的法律争议实质是房地产买卖中的“房地一体原则”。

　　“房地一体原则”是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属同一主体，在房地产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让。“房地一体原则”也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。

　　本案中，合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前，我国不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行的，土地权属管理则是按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行的。但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题以外，还可能导致法律漏洞，客观上造成了社会实践与司法实践的矛盾。

　　目前，在司法审判实践中，基本上适用“房地一体的原则”。由于王女士并未依法取得土地使用权证书，其销售的房产存在权利瑕疵，如果让该合同继续履行下去，结果可能导致王先生购买的房屋只有房产证而无土地证，设想王女士的房产如果根本无法取得土地证，王先生拿出所有积蓄购买这样的房屋，对王先生来讲也是很不公平的。还需注意的是，我国《物权法(草案)》确定了不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。

　　在现实情况下，为避免纠纷，就需要购房者在签订房屋买卖合同时，应注意审查房屋的土地证和房产证。目前，交易市场上购房者往往在办理了房产交易手续后，即认为交易完成，忽视办理土地使用证的事例非常普遍。特别是购买“房改房”，购房者更应足够重视。作为“房改房”购入者，在购得房屋所有权后，如不及时办理土地使用权变更登记，事后再办，很难得到原产权单位、售房人的支持。更为重要的是，在他人单位范围内的土地使用权，日后容易产生原产权单位、原“房改房”住户、购入者三方或两方产权纠纷。

　　反方

　　二手房转让未要求必须提供土地证

　　凌兴高(河南国基律师事务所律师全国律协民事业务委员会委员)：

　　这个看似简单的民事纠纷，涉及复杂的民法问题。在传统民法理论中，将建筑物与其占用的土地视为一个物，土地为主物，建筑物为从物。但随着地上权制度的建立，作为非土地所有人的地上权人拥有了建筑物的所有权，使得建筑物所有权独立流转得以实现。

　　我国特殊的社会制度，决定了房屋所有权与土地所有权必然分离，房屋所有权人只能取得类似地上权的土地使用权。房屋对于土地的依附性，要求在房地产转让中，必须遵循“房随地走”或“地随房走”的原则。

　　我国现行法律规定，房屋所有权转让时，所占用土地使用权应当一并转让，反之亦然;房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。但并未直接规定，未取得土地使用证的房屋不能转让。

　　国务院《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”

　　房屋所有权转移登记并未要求转让方必须提供土地使用证，则意味着房屋所有权人是否持有土地使用证应不影响房屋买卖。《城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，指的是实施房地产转让必须以转让方取得权属证书为前提。从该规定中得不出“必须房、地两证齐备方可转让房屋”的结论。房、地产权登记主体一致原则的实施，确保了房屋所有权人必然是房屋所占用土地的使用权人。房屋所有权初始登记与初始登记产权人转让房屋之时，要求权利人须持有土地使用证。私人之间实施的二手房转让，未要求必须提供土地使用证。但是，若房屋所有权人已经取得房屋所属的土地使用证，则必须两证主体一致，方可办理房屋所有权转移登记。一般情况下，未能取得土地使用证，应不影响房屋所有权的转让，更不会导致房屋买卖合同无效。

　　随着城市房地产业的发展，多层多产权主体的建筑物大量出现，现行房地产权属登记制度明显滞后，城市房屋所有权人不能及时取得相应的土地使用证的现象十分普遍。土地使用权长期在房屋初始登记产权人名下未作转移，导致权利人只有房屋所有权证而无土地使用证，有着复杂的历史背景和客观原因。要求必须持有土地使用证方可转让房屋所有权，在法律上找不到明确的依据，也不符合社会现实的客观要求，一定程度上还会造成社会经济生活的混乱。

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