(1)发行市场主体的构成

　　房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。

　　债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。

　　债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。

　　债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺利发行，往往借助于有发行经验，并有许多分支机构的证券承 销商来办理销售业务。

　　(2)债券的发行要素

　　债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。

　　债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，主要由债券的期限、信用级别、利息支付方式和通货膨胀走势等因素决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。

　　券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。

　　偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资人的投资意向等因素决定。根据我国有关规定，只有长期债券才能打破所筹集资金的投放范围限制，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利、复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采用到期=次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。发行价格指债券发行时每张债券的实际出售价格。发行价格可高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用状况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率水平和市场管 制因素等。我国房地产债券多数采用平价发行。

　　(3)房地产债券的发行方式

　　债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行(自销)和间接发行(代理发行);按债券的发行对象可分为公募和私募两种。

　　一是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。

　　二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。

　　三是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一 般私募发行债券多采用自销方式。

　　四是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券， 该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。

　　(4)房地产企业债券的发行程序

　　第一，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等达成决议。

　　第二，提出发行申请与批准。房地产企业发行债券要按发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估报告和验资报告等文件，国务院证券管理部门根据公司 法的规定和国务院确定的公司债券发行规模等，对公司的申请予以审批。

　　第三，发布募集公告。房地产企业应按照规定公告债券发行章程和办法，内容包括企业经营管理简况。企业自有资产净值、发行债券的目的，企业经济效益预测，债券发行总面额、还本付息 方式及风险责任等。

　　第四，确定承销商。经批准可以发行房地产债券之后，房地产企业应与证券经营机构签订代理发行协议。协议内容包括：代理内容、承销方式、实施步骤、双方职责等。

　　第五，发行债券。房地产企业根据法定内容印制债券，并选择适当时机发行债券，筹资期满，将实际情况填写有关报告送主管部门备案。

　　4.房地产债券的信用评级

　　信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本 付息能力作评估，用以衡量投资风险。通过信用评级可使企业的财务状况和经营管理公开化、社会化有利于投资者选择投资对象和共同监督。一个企业公开发行债券应该自觉地向证券评级部门申请评级。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十级。信用评级是确定债券发行价格的重要参考，通常由专门的评级机构来完成。

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