一、案情介绍

　　原告周某与被告任某系母子关系。被告任某与被告侯某系同学关系。周某与其丈夫任甲在夫妻关系存续期间于1998年12月3日购买了位于怀柔区庙城镇融城南路四号楼伍单元201号住宅一套，建筑面积82.24平方米。由任甲作为购买人与当时的房屋销售单位庙城镇人民政府签订房屋买卖合同，并全额缴纳购房款、公共维修基金、车棚款等费用。北京市怀城建筑工程公司作为收款单位出具了付款人为任甲的票据。1998年底任甲去世。2004年6月21日被告侯某(乙方)与第三人天民公司(甲方)签订北京市内销商品房买卖契约，载明“……乙方自愿购买甲方的怀柔区融城园南区4号楼5单元201室房屋，房屋用途为住宅……房屋建筑面积为82.24平方米，……上述房屋售价为每建筑平方米1250.00元，价款合计壹拾零万贰仟捌佰零拾零元整。”2004年7月 1日，被告任某与被告侯某签订房屋转卖协议，约定任某将上述房屋及室内家具以十六万元的价格出卖给侯某。协议签订后，任某将该房屋的买卖合同及原始票据原件交予侯某，侯某向任某支付购房款16万元。此后侯某就上述房屋报装燃气，并逐年交纳供暖费、有限电视收视费及物业费。2011年7月7日，原告以被告任某出卖融城园小区南4号楼5单元201室房屋未经其同意为由诉至法院，要求确认侯某与任某之间的房屋转卖协议以及侯某与天民公司签订的北京市内销商品房买卖契约无效，并要求侯某返还任某交付给其的与房产有关的合同及原始票据原件。

　　案件审理中，对任某与侯某签订房屋买卖合同的事实，原告周某主张自己不知情，2004年以后侯某虽一直在争议房屋内居住，但基于任某与侯某的同学关系以及任某对事实的隐瞒，周某一直认为侯某系借住或租住，直到起诉前，周某要求侯某腾退房屋时，侯某才向周某出示了其与任某签订的协议，周某遂向法院提起诉讼。任某在诉讼中与其母周某陈述一致，表明对出卖房屋的事实没有告知其母，系其基于与侯某的同学关系，擅自作出的卖房决定。侯某却辩称，周某与其关系甚好，曾以母子相称，对争议房屋的买卖周某是知情并认可的。第三人天民公司的对于其与侯某签订内销商品房买卖契约的事实，陈述为：我公司与侯某签订北京市内销商品房买卖契约是事实，当时是因为周某多次找我公司，要求我公司与侯某签订合同。该合同只起到证明的作用，房屋价款并没有支付给我公司。我公司尊重法院的判决。

　　此外，原告还提供其次子任乙于2011年5月份出具的书面声明一份，载明：根据父亲任甲生前口头遗嘱，怀柔庙城融城园南区4号楼5单元201房产权归母亲周某所有居住，我暂不继承，特此声明。

　　经法院核实，1998年12月3日任甲与庙城镇人民政府签订庙城镇行政住宅售房房屋买卖合同书当时，因政策原因无法办理房屋产权登记手续。自2011年5月始，包括本案争议房屋在内的融城园南区房屋开始办理房屋产权登记手续。

　　二、争议焦点分析及意见分歧

　　(一)争议焦点分析

　　本案争议的房屋系任甲与周某夫妻关系存续期间购买，应视为夫妻共同财产。任甲死后，其对该房产享有的份额应由其合法继承人继承。本案中任甲的合法继承人为周某、任某、任乙，房屋在依法分割前由该三继承人共同共有。现任某作为房屋共有人出卖房屋，其他共有人之一周某主张其无权处分，因此本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产，买受人能否善意取得的案件，这涉及到对买受人善意的考察。但本案因案情的复杂又有着与典型得无权处分案件不同的特点：第一、本案争议的房产系因政策原因未办理产权登记而只有购房原始发票及购房合同的商品房，司法实践中通常称之为的 “票房”;第二、本案第三人天民公司在案件中扮演了极其微妙的角色，他既因与侯某签有售房合同而成为原告要求撤销该合同的相对人，又因其辩称意见中的陈述佐证了周某对房屋出售给侯某的事实知情而带有证人的身份特点。这两点特殊性都给案件的审理以至事实的查清增加了难度。本案中，周某称任某在自己不知情的情况下将原始购房发票付款人为自己丈夫的房产出售，侯某却称基于侯某与任某的同学关系，周某对该房屋买卖的情况是知情并认可的。在无书面证据的情况下，当事人任某的陈述至关重要，但基于其与周某的血缘关系，其陈述的真实性又值得考察。第三人天民公司虽与本案无利害关系，但其在无房屋产权人书面授权的情况下与他人签订房屋出售合同，是否有违规操作之嫌，基于此其证言是否真实可信亦值得怀疑，正是基于以上疑点的存在，使得本案在处理结果上存在以下的意见分歧。

　　(二)意见分歧

　　本案的争议焦点集中在任某与侯某签订的房屋买卖协议是否有效上，进而涉及到侯某能否善意取得房屋的所有权，因此对本案处理结果的意见分歧也就集中在善意的认定标准及举证责任分配上。

　　意见一：根据民法通则的相关规定，购买共有房屋的买受人，如果是有偿善意购买，那么买卖合同应当认定为有效。本案中，侯某购买房屋已支付相应的对价。对于侯某购买房屋是否善意，凭借侯某与任某的同学关系，加之在任某之父死后任某持有房屋原始票据及合同的情况，侯某有理由相信任某对该房屋有处分权，同时结合天民公司“周某对任某由侯某之间的房屋买卖合同知情并认可”的陈述，可以认定，侯某购买该房屋是善意的。而且在房屋买卖合同签订并实际履行后数年，原告主张撤销也丧失了撤销权行使的基础。故本案争议的房屋买卖合同应当认定为有效，原告的诉讼请求不应得到支持。

　　意见二：侯某购买该房虽支付了对价，但他并非善意购买。因为侯某没有证据证明其购买该房征得了房屋其他共有人周某以及任某之弟任乙的同意。第三人天民公司虽然声称其与侯某签订的房屋预售合同是在周某的要求下签订的，但因合同上只有天民公司的公章及侯某的签字，并无周某的书面确认，故天民公司的主张并无事实依据，其真实性无法考证。综合各方的举证情况，可以认定，侯某购买该房并非善意，那么，该房屋买卖合同应被认定无效，原告的诉讼请求应当得到支持。对于任某持有房屋原始购买合同及票据原件的事实，因任某系房屋共有人之一，其持有上述材料符合常理，且不动产，不能仅凭“持有”推定“所有”。对于撤销权的行使问题，周某系在得知任某与侯某签订房屋买卖合同后一年内提起诉讼，且侯某也没有提供证据证明周某在此之前对房屋买卖知情，故周某撤销权的行使不违反法律的规定。