物业经营管理活动的管理对象

　　物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

　　写字楼

　　写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型

　　国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

　　1.甲级写字楼

　　具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。

　　2.乙级写字楼

　　具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　3.丙级写字楼

　　物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应;相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。

　　写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

　　(二)零售商业物业

　　零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

　　零售商业物业通常分为如下六种类型：

　　1.区域购物中心

　　区域购物中心

　　其建筑面积在10万平方米以上，

　　有效商业服务半径可达到200km，

　　一站式购物消费和一站式享受。

　　区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。

　　2.市级购物中心

　　市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，

　　其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，

　　年营业额在5亿元人民币以上。

　　3.地区购物商场

　　地区购物商场的建筑规模一般在1～3万平方米之间，

　　商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10—30万人，

　　年营业额在1～5亿元人民币之间。

　　4.居住区商场

　　居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，

　　商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，

　　年营业额在3000～10000万元人民币之间。

　　5.邻里服务性商店

　　这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，

　　且以500～1000m2建筑面积者居多，

　　服务人口在1万人以下，

　　年营业额在3000万元人民币以下。

　　6.特色商店

　　特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。

　　这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

　　(三)出租型别墅或公寓

　　1.别墅

　　别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

　　出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。

　　2.公寓

　　具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。

　　(四)工业物业

　　工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。

　　(五)酒店和休闲娱乐设施

　　酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

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