“按揭贷款不成，应一次性补交全款”格式条款无效

　　作者：王树德律师 来源：http://blog.sina.com.cn/wangshudelvshi

　　作者执业机构：北京市振邦律师事务所

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　　【内容摘要】：

　　格式合同是一把双刃剑。格式合同能够节约缔约的时间与成本，有利于经济发展，格式合同又是对契约自由原则的严重挑战，很容易成为拟订方攫取相对方权益的工具，提供商品或服务的一方在拟订格式合同时，总要将一些有利于自己而不利于对方的条款订入合同，以使自己享有较多的权利，承担较少的义务和责任;使相对方享有较少的权利而且承担较多的义务和责任。对此根据《合同法》规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　【案情简介】

　　近期，家住北京市朝阳区东坝的李女士向本律师咨询：2010年5月份李女士与北京市首开天成房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款310万元，付款方式为首付百分之三十其余以商业贷款方式支付。签约后，由于国家房地产市场以及银行信贷政策发生变化，首付款的比例由百分之三十升至百分之四十，首开公司要求李女士补缴百分之十的首付款，对此李女士表示无法接受。2011年5月份，李女士首次收到了首开公司发来的催款函，函件催促李女士按照《补充协议》的约定补缴全款，这时李女士才发现《商品房买卖合同》其实包含“示范合同、补充协议、物业合同”等40多页内容。其中补充协议第三条规定，

　　“如贷款银行或公积金管理指定代办机构对买受人的按揭贷款申请做出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度的(包括因为国家住房贷款政策调整而导致上述情况发生)，则买受人须在贷款银行或其指定代理机构或出卖人书面通知送达后7日内一次性向出卖人支付该商品房的剩余全部房款，或补交申请贷款额度与银行审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充协议，否则按照本合同第十条约定处理。”看到合同内容的李女士顿时乱了手脚，因为李女士根本没有经济实力一次性支付余款。

　　李女士携带材料找到了笔者寻求法律帮助，笔者接到李女士咨询后以后并没有立刻进行答复，在详细阅读整理李女士案件材料后，笔者对李女士的案件进行了细致的分析........

　　【房产律师解读】

　　笔者一直为开发商提供房地产专项法律服务,对“按揭不成须全额付款”条款的设置非常熟悉，而且在此之前笔者也接到过多个类似的法律求助热线，笔者发现此类纠纷非常典型，纠纷较为普遍。接到这个案件后，笔者通过多种渠道获取了多个开发商的《商品房买卖合同》及补充协议，这其中包括国企开发商还有私企开发商，大小房地产项目，北京房企和各地方房企的房屋买卖合同，上述合同都有类似“贷款不成，应在 日内补缴全款”的约定，而且此约定均穿插在《补充协议》当中。例如万科的《商品房买卖合同 》附件四中这样约定：“经按揭银行审查认为买受人不具备按揭贷款条件，双方所签定的《商品房买卖合同》继续履行，并且买受人应在按揭银行确定不予贷款后 日内，将差额房价款一次性支付给出卖人。”下面，笔者通过以上案例并结合法律规定对“贷款不成应一次性付款”此条款进行分析：

　　一、格式条款的定义及法律特征

　　《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”依照本条规定，我国《合同法》中的格式条款是指拟订方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与相对方协商的条款。而包含有格式条款的合同我们称之为格式合同。

　　根据格式合同的定义，我们可以发现格式合同有以下法律特征：

　　1、要约的广泛性、持续性及细节性。格式合同是由拟订方事先拟订而多次重复使用的，这一特征体现在要约方面，即表现为广泛性、持续性及细节性。广泛性指的是该要约总是向不特定的多数人发出，而不是向某一个特定的人发出，受要约人此时并不确定。持续性是指这种要约一般情况下总是在一段较长的时间内发生效力，在拟定方改变其经营内容或策略以前，该要约可以作为承诺的对象。这里的细节性是指这种要约一般都涵盖了合同的大部分条款，基本上不允许相对方在承诺时对要约加以改变。

　　2、相对方对承诺的无奈性。格式合同一般是由在社会上颇具经济或政治影响，同时又具有一定垄断地位的一方拟订和使用的，其合同内容一般总是与老百姓的生活密切相关。于是格式合同的相对方对拟订方提出的条件要么接受，要么拒绝，也就是说相对方一般无法就格式条款与拟订方进行协商，多数情况下只能被迫接受。

　　3、格式合同缔约的成本较低，效率较高。由于格式合同是由拟订方事先拟订好以被多次使用，所以拟订方不必就每次交易单独拟订和发出要约;同时相对方的承诺又非常简单，因此格式合同的缔约过程比其他合同的缔约效率高，成本低。这也是格式合同被大量运用的主要社会原因之一。

　　4、格式合同条款具有确定性。格式合同的条款在合同成立之前已经确定，这种合同的条款是相同的，并且在较长的时间内不会改变。

　　5、格式合同缔约双方的经济地位的不平等性。一般情况下，拟订方往往在经济方面占有优势，在社会的某一行业处于垄断地位，他可以通过使用格式合同，谋取垄断利润，这本身违背合同的自由原则，这种不平等性是用合同形式上的自由掩盖了事实上的不自由。

　　二 、我国《合同法》对格式条款进行了哪些限制?

　　根据合同法第39条的规定，我国合同法对格式条款提出了以下三方面的限制：

　　第一，提供格式条款的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利和义务。对于格式合同内容的确定，应当遵循公平的原则。公平原则是民法的基本原则，合同法在此特别指出，是对拟订方在拟订格式合同时的严格要求，也是对公平原则的进一步强调。公平原则是法律的灵魂。它要求当事人之间应公平地确立相应的权利和义务，从而排斥制定格式合同一方凭借其优势对另一方当事人权利的盘剥。