房屋非法转租合同是否有效?

　　作者： 王树德律师 房产纠纷咨询热线13910608495 (转载请注明)

　　地址：北京市朝阳区建外大街19号国际大厦A座2003北京振邦律师事务所

　　案情介绍：(案件来源于王树德律师代理房产租赁案件)

　　2009年巫某与北京市千万家房地产经纪有限公司(以下简称千万家公司)签订《房屋租赁合同》(以下简称合同一)，约定千万家将坐落于朝阳区十里堡路海华堂的房屋一套出租给巫某，租赁期限为2009年10月5日至2010年10月4日，租金2800元，同时合同还约定，非经千万家公司允许，巫某不得转租房屋，否则千万家公司有权终止合同。

　　2010年3月4日巫某通过北京北京锦绣家园房地产经纪有限公司(以下简称锦绣家园公司又与关某签订《房屋租赁合同》(以下简称合同二)，合同约定，巫某愿意将本人住房(标的同合同一)出租给关某，租赁期限为2010年3月8日至2011年3月11日，租金为3500元。

　　关某入住房屋以后，千万家发现房屋被非法转租的事实，立即口同通知关某终止与巫某的房屋租赁合同，并要求关某限期向千万家公司返还房屋。后关某联系巫某协商解决纠纷，但是由于巫某使用小灵通根本无法接通，关某认为巫某构成诈骗，后向公安机关报案，公安机关与巫某取得联系以后，对关某与巫某的事情进行了调解，关某转达了千万家公司终止合同一并要求关某腾房的口头通知。但是巫某既不在千万家与关某之间协调，也决绝退还租金。2010年4月1日，关某向千万家公司移交了房屋并于2010年4月底巫某以及北京千万家公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求撤销合同并赔偿所有损失。北京市朝阳区人民法院双桥法庭日前开庭审理了此案。

　　这个租赁合同案件是比较典型的租赁纠纷案件，这个案件囊括了租赁合同当中常见的几个疑难法律问题，今天王树德律师一一给大家分析：

　　第一、关某与巫某签订的《租赁合同》即合同二是否有效?

　　很明显《合同二》部分无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。所以合同二中2010年10月4日至2011年3月11日的部分确定属于无效。

　　今天我们主要分析《合同二》当中2010年3月8日至2010年10月4日部分的效力。合法转租下，对转租合同的效力依照《合同法》52条的规定进行认定即可，但是非法转租下转租合同的效力往往成为律师界、司法审判界、乃至学术界争议的焦点，司法认定上也不尽一致，主要有无效说、效力待定说、和有小说三种主张。我们认为，未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租的，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同应该认定有效，主要理由如下：

　　1、转租行为为负担行为，不是无权处分。而无效说和效力待定说核心在于转租是对租赁物的处分;

　　2、未经出租人同意的转租不属于《合同法》52条所列无效是由。《民法通则》第55条对合同的效力做了正面的规定，《合同法》第52条做了明确的反面规定。《合同法》224条运用授权性规范的模式，解释上难以将该条关于“经出租人同意”的规定作为评价非法转租合同效力的依据，此外，也没有其他的法律、行政法规强制规定转租必须经出租人同意，既然立法上并没有强制性的否定擅自转租合同的效力，而是规定承租人经出租人同意可以转租，实践中也不宜加以不必要的司法干涉，代替出租人的意志径自认定转租合同无效，而应该根据《民法通则》55条对转租合同的效力做出评判;

　　3、租赁以对租赁物的使用收益为内容，转租符合“物尽其用”的经济学效率思想;

　　4、认定转租合同有效更有利于保护次承租人的利益。

　　第二、北京千万家公司与巫某签订的《租赁合同》即《合同一》，是否已经解除?

　　根据《合同法》93、94、95、96条的规定，合同解除权必须满足三个要件：①解除合同的是由出现，一方享有解除权;②一方做出了解除合同的意思表示;③解除合同的意思表示送达了对方当事人，即对方当事人是否知晓另一方行驶了解除权。分析一下本案是否满足上述三个要件，即可判断合同一是否已经解除!

　　根据巫某与北京千万家公司签订的原租赁合同约定，非法转租，千万家公司有权解除合同。2010年4月1日房屋移交给千万家公司之前，千万家公司就明确向关某表示要终止原租赁合同并收回房屋，后关某通过小灵通联系巫某未果，故向公安机关报案，公安机关与巫某取得联系以后关某将千万家终止原租赁合同并要求收回房屋的意思表示告知了巫某。那时，千万家解除合同的口头通知通过关某正式送达给了巫通礼。根据《合同法》96条规定：合同一自通知到达对方时解除，综上自巫某知道千万家解除合同之日起合同一正式解除。

　　第三、关某作为次承租人应该向出租人还是承租人移交房屋?

　　根据前文论述，千万家公司与巫某签订的《合同一》已经解除，关某作为次承租人占有房屋的法律依据完全丧失，根据《物权法》的相关规定次承租人不能对抗出租人的物权请求权，所以次承租人向出租人移交房屋符合法律规定，并没有侵害承租人即巫某的利益。巫某物权要求关某赔偿损失。

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