瑕疵担保房屋不能要

　　案例:经人介绍，陈女士与张先生达成协议，约定陈女士以16万元的价格购买张先生80平方米房屋一套，陈女士预付房款的一半，双方办理完过户手续再交付另一半，办理过户手续的费用由陈女士负担。合同签订后，陈女士如约交付了8万元购房款。可在办理过户手续时，陈女士却被告知张先生对房屋只拥有94%的产权，若要办理房屋过户，陈女士需补齐6%的产权费用。陈女士要求张先生补齐这笔费用，张先生拒绝。陈女士起诉至法院，要求退房。法院认为，张先生将产权不完全的房屋卖给陈女士，且事先不告知，应承担所有权方面的瑕疵担保义务。最终，法院判决支持陈女士的诉讼请求。

　　评析:在二手房买卖过程中，出卖人应该保证出卖的房屋在所有权方面不存在瑕疵。如果存在瑕疵就是出卖人的过错，出卖人应该承担相应的违约责任，买房人可以要求解除合同。对二手房的质量，出卖人是否应承担瑕疵担保义务分为两种情况：如果出卖人在签订合同时不知道房屋存在质量问题，则除双方另有约定外，出卖人不承担保修责任。如果房屋还在新建商品房质量保修期内，买房人可以要求开发商和物业公司免费维修;如果出卖人在签订合同时隐瞒了房屋存在质量问题，就可能构成欺诈，买房人有权请求法院撤销合同，并由出卖人承担赔偿责任，但要提供相关证据。

　　共有房屋不能要

　　案例：陈先生与母亲共同居住在郊区，其父生前在市区有一套50平方米的楼房。父亲去世后，这套房屋一直由陈先生的朋友李先生租住。因企业不景气，陈先生想买汽车跑运输，但苦于手里没资金，便产生了卖房的念头。于是，陈先生背着母亲同李先生达成了卖房协议，将房屋卖给了李先生。陈先生的母亲得知此事后，起诉至法院，要求确认陈先生与李先生的房屋买卖关系无效。法院判决支持陈先生母亲的诉讼请求。

　　评析:消费者在购买二手房时一定要求房主出示产权证明，如果属于共有房屋，还要求其出示其他共有人同意房屋出卖的书面证明。缺少任何一项，都可能造成房屋买卖关系的无效，受损失的只能是消费者自己。一般情况下，对部分共有人未经其他共有人同意出卖共有房屋的，应认定买卖关系无效。买房人因此遭受的损失，如其不知道出卖人无处分权而购买，则由有过错的共有人赔偿，如果其知道出卖人无处分权仍购买，则由买卖双方根据过错程度酌情分担。

　　非专业估价师评估

　　案例：王先生想出售自己的三居室住房，同事赵先生表明了购买意愿。于是，双方找到二人都熟悉且在某房地产价格事务所工作的张先生对房屋进行估价。在房屋评估过程中，为了能够低价购房，赵先生给了张先生一笔好处费。最终，王先生将房屋低价卖给了赵先生，双方办理了过户手续。后王先生得知市场上与其同类房屋的价格远远高于张先生的评估价格，且张先生不是评估师，没有评估房地产的资质。于是，王先生将赵先生、张先生起诉至法院，要求二人赔偿自己的损失。法院判决赵先生、张先生对王先生承担赔偿责任。

　　评析:我国城市房地产管理法规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》规定，建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

　　瞒报房价

　　案例：孙先生在市区买了两套房子，一套自住，一套准备留给儿子。不料，父亲突然身患肺癌住进医院，面临着昂贵的医药费、手术费，孙先生便想卖掉留给儿子的住房。经人介绍，叶先生看中了孙先生的房子。经协商，双方同意房价为30万元。为少交契税，叶先生提出要签订一明一暗两份房契，一份房价25万元办理过户，当场付清;另一份房价30万元，办完过户手续付清5万元余款。孙先生答应。但当双方办完房屋过户孙先生凭暗契索要5万元余款时却遭到叶先生拒绝。孙先生向法院起诉，但终被驳回。

　　评析:二手房交易要向国家缴纳相应的税款。为此，现实生活中，就出现了利用少报房价方式逃避国家税收的现象。其形式主要是买卖双方签订一明一暗两份合同，用明的合同办理房屋买卖过户手续，而双方约定履行的是暗的合同。但司法实践中，这种情况常常发生争议，而吃亏的往往是出卖人。

　　农村房屋不能要

　　案例：农民范先生与市民常先生签订了一份房屋买卖协议。协议约定，范先生将位于大兴某村的4间北房卖给常先生，房价款1.5万元。协议签订后，常先生与范先生互相给付了房款和房屋。同时，常先生与村经济合作社签订了房宅基地有偿使用50年的合同，并交付了第一个10年的有偿使用费1500元。后范先生起诉至大兴法院，要求确认其与常先生签订的房屋买卖合同无效，常先生向其返还房屋。最后法院判决双方签订的房屋买卖协议无效，常先生将房屋交还范先生，范先生返还常先生购房款1.5万元。

　　评析:《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　法官提示

　　针对目前鱼龙混杂的二手房市场，消费者找到一个操作规范、信誉好的房产中介公司是避免二手房交易风险的第一步。在正式委托中介前，消费者应认真查验经纪人的资质证书、中介公司营业执照的经营范围等。同时，消费者要认真查验房屋的权属、质量等情况，对此，消费者可向房产交易中心、规划部门、小区物业及出卖人的左邻右舍作了解。且消费者要确认二手房交易主体的资格，弄清所购买的房屋的性质是否允许上市出售，房屋权属是否存在争议等限制出售的其他情形。此外，签订买卖合同是二手房交易中最重要的一环，买卖双方最需要注意的是防止因对各自的权利、义务约定不明引发纠纷。对房屋质量问题，最好要求出卖人对房屋的质量状况作出书面说明，或者由买卖双方在合同补充条款中对房屋保修责任进行约定。另外，房屋交易双方一定要遵守国家法律法规的规定，这不仅保障了国家的税收，还能维护自己的合法权益免受侵害。

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