陈先生近日在天河区买下一套三房的单元，并打算把自己原来位于芳村的房子卖掉，遂通过中介公司出售房屋，一中介公司很快为陈先生找到买家。随后，陈先生与买家很快就交易条件协商一致，买家还将1万元定金交付给陈先生。收取定金后，陈先生与买家和中介公司签署了买卖合同，并收取了买家交来的首期房款4万元。

　　没多久，另一家中介公司找到陈先生，说有买家愿意以高出现买家5万元的价钱购买其房屋，陈先生遂向第一家中介公司表示，要求退回所收房款5万元并取消交易，并与第二家中介公司及买家签署了买卖合同。

　　其后，第一位买家和中介公司向法院起诉陈先生，要求陈先生承担违约责任。法院最后判决陈先生败诉，陈先生须承担相应的违约责任。

　　案例二：

　　张先生与刘小姐于2004年1月签订房屋租赁合同，约定由刘小姐以每月2000元的租金，承租张先生的房屋一间，租期由2004年2月1日至2005年1月31日，合同内并无约定续租的相关条款。

　　2005年1月租期届满时，张先生口头通知刘小姐要求增加租金，按每月2500元收取，刘小姐也表示同意。半年后，张先生要求再次上调租金至每月3000元，刘小姐表示不同意，并仍按每月2500元向张先生交纳租金，但张先生拒绝收取，并要求刘小姐按每月3000元的标准补交8月后的租金，还要求刘于10月份合约期满时退回房屋。

　　刘小姐认为：张先生是单方提出加租，自己也表示不接受，故双方应按原口头约定的每月租金2500元维持原租赁关系，直至2006年1月31日止。

　　张先生和刘小姐各持己见，后经过法院判决：刘小姐按每月2500元向杨先生补交8-10月的租金，同时解除双方的租赁关系。

　　在二手的交易过程中，情况不时发生变化，解除合同有什么样的后果?如何可以最大程度地减少自己的损失?记者为此采访了合富置业法律事务部有关专业人士。

　　专家分析：

　　案例一：陈先生与第一位买家签署合同并收取定金及首期楼款，但却在未经合约另一方同意，且没有法律和合约依据的情况下擅自解除合同，根据《合同法》有关规定，陈先生此做法属违约行为，理应承担有关法律责任。

　　专家提醒，业主出售房屋要慎重，一旦签署了买卖合同，就要依约履行合同，以免因贪图小利而招致无谓的纠纷及损失。

　　案例二：张先生虽然只是口头通知刘小姐提高租金，但刘小姐同意并已实际履行，说明双方就继续租赁该物业的租金标准达成了口头协议，该口头协议是有效的。但由于该口头协议未涉及租赁期限，故应视为该物业继续租赁的期限为不定期租赁。所以，出租人张先生要求在2005年10月终止租赁关系，是有根据的。因为依照《合同法》232条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。”张先生在口头协议履行过程中，单方要求提高租金，刘小姐予以拒绝，张先生的合约就不具有变更租金标准的效力，双方仍应按照原租金标准执行。

　　贴心提醒：

　　业内人士提醒，交易中的业主及客户，无论是租赁还是买卖，在约定有关事宜时，应以书面合同确认为宜，以免双方因误解或其它原因产生不必要的纠纷和损失。

　　文/梁栋贤

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