沛县沛城镇村镇建设开发有限公司与燕超元地役权纠纷上诉案

　　江苏省徐州市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2012)徐民终字第710号

　　上诉人(原审被告)沛县沛城镇村镇建设开发有限公司。

　　法定代表人胥国庆，经理。

　　委托代理人高佳林。

　　委托代理人尹超。

　　被上诉人(原审原告)燕超元。

　　委托代理人李强，江苏竞自由律师事务所律师。

　　原审第三人王书权。

　　上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司(以下简称开发公司)因与被上诉人燕超元、原审第三人王书权地役权纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2010)沛民初字第0693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年5月3日对本案进行了公开开庭审理。上诉人开发公司的法定代表人胥国庆、委托代理人高佳林、尹超，被上诉人燕超元及其委托代理人李强到庭参加诉讼，原审第三人王书权经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：一、开发公司负责香城怡园小区(沛县规划局对过)拆迁、安置、建设工作。2005年7月26日，开发公司出具“授权委托书”一份，载明：“授权委托书 关于规划局对过2002年度拆迁安置建设工程拖到至今，现已成难题，拆迁户上告到省市，引起上级领导高度重视，一至(应为‘致’)认为规划局对过的拆迁、安置、建设工作必须继续进行，为此镇委把这项工作转交到本公司，经公司研究决定：由孟召明副经理全权负责这项工作，胥国庆、张宏春为工作人员，直到工程完毕，安置就绪为准。介时可独立核算自负盈亏，本公司不担负该项目引起的任何经济责任，特此授权委托。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司(印章)

　　法人：任永堂(印章)　2005年7月26日。”

　　二、2007年1月28日，孟召明与燕超元签订协议书一份，载明：“协议书　甲方：沛县村镇建设开发有限公司　乙方：燕超元　因甲方开发香城路一期商品楼房，距离乙方平房住宅只有3.3米，可能导致乙方房体开裂并影响乙方采光。甲方本着公平的原则，经与乙方协商同意，达成如下协议：为保证乙方的正常生活，甲方承诺以一期开发建设的二号住宅楼西单元一层一套住房产权补偿给乙方，并负责为乙方办理房产证;乙方同意甲方在其距离平房住宅3.3米施工建设。如甲方不能兑现本承诺，对乙方造成的侵权及损失由甲方负责。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，县规划局一份。甲乙双方签字盖章后生效。甲方：孟召明(签字捺印)

　　乙方：燕超元　二00七年元月二十八日。”

　　三、2007年2月2日，开发公司与孟召明签订认购协议，约定孟召明认购开发公司座落于香城路商品房2号楼西单元102室，抵付孟召明工程款。

　　四、2006年2月26日，开发公司与王书权签订房屋拆迁补偿安置协议，约定拆除王书权的房屋补偿给王书权45261.50元并安置2#楼3单元一层102室住房一套，开发公司城区项目部在该协议落款处拆迁单位栏加盖了印章，孟召明签字捺印，王书权在被拆迁人处签字捺印，落款日期为2006年2月26日。

　　五、2009年1月15日，开发公司与王书权签订认购协议，约定王书权认购开发公司座落于香城路商品房2号楼3单元102室，房款为19万元，同日，王书权向开发公司交纳了19万元房款。自2009年6月10日至今，香城怡园小区2号楼3单元102室由王书权占有使用。

　　六、2011年11月16日，原审法院对沛县规划局苗局长进行调查，其称按照当时的规划要求，香城怡园小区3号楼与燕超元的房屋间距应不小于6米，在孟召明与燕超元签订协议后，规划局才设计了规划图，规划图设计的3号楼西墙与燕超元房屋间距为3.51米。经翻阅香城怡园小区规划设计相关档案，该档案中存有孟召明与燕超元签订的协议(与燕超元提供的证据1协议一致)，香城怡园小区规划设计图显示3号楼与燕超元房屋间距为3.51米。

　　燕超元诉至原审法院，要求开发公司交付香城怡园小区二号楼西单元一层102室或给付19万元，并支付利息(从2010年6月10日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日)。

　　原审法院认为,

　　一、关于本案案由。开发公司与燕超元签订的协议应为双方对地役权进行的约定即地役权合同，开发公司为地役权人，燕超元为地役人，双方因履行地役权合同发生的纠纷应为地役权纠纷，故本案案由应为地役权纠纷。

　　二、关于开发公司与燕超元之间的地役权合同是否有效问题。孟召明作为开发公司负责沛县香城怡园小区(沛县规划局对过)的拆迁、安置、建设的受托人，有权处理与该小区建设设计规划有关的事项，其代表开发公司与燕超元签订的协议在授权范围之内，孟召明的行为应视为履行委托事项的职务行为。通过对规划部门相关人员的询问，根据《江苏省城市规划管理技术规定》第3.1.8条、《建筑设计防火规范》5.2.1条的规定，香城怡园小区3号楼与燕超元的房屋间距应不小于6米，在被告与原告燕超元关于房屋间距达成协议后，规划部门才进行了具体设计，因此双方之间签订的地役权合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，开发公司应按照合同履行约定的义务。开发公司抗辩该协议是燕超元乘人之危，被迫签订，且协议显失公平，未提供证据予以证明;开发公司在本案审理过程中提出“反诉”要求撤销双方签订的协议，经审查后认为该项请求系一种抗辩意见，在本案中对该抗辩一并审查，不作为单独的反诉处理，且该撤销权开发公司未在法律规定的期限内行使，对该项抗辩不予支持。又因第三人王书权已实际占有、使用该房屋，且已支付合理对价，第三人王书权占有该房屋应为善意并无过错，因此燕超元要求开发公司交付房屋的请求不能得到支持，其要求被告赔偿房屋相应价款19万元，不超过开发公司签订协议时预见到或者应当预见到的因违反协议可能造成的损失，应予支持;燕超元要求自2010年6月10日即第三人上房时开始按照银行同期贷款利率计算利息损失不违反法律规定，予以支持。

　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条之规定，判决：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司于本判决生效后十日内给付燕超元款19万元并支付利息(利息以19万元为本金，自2010年6月10日按照银行同期贷款利率计算至判决给付之日)。案件受理费4100元，由沛县沛城镇村镇建设开发有限公司负担;财产保全费1270元，由燕超元负担。