上海市浦东新区人民法院

　　民事判决书

　　(2012)浦民一(民)初字第20000号

　　原告陆**。

　　委托代理人余**，上海市**律师事务所律师。

　　委托代理人隋**，上海市**律师事务所律师。

　　被告上海**房地产开发有限公司 。

　　法定代表人陈**，董事长。

　　委托代理人杨*，上海市**律师事务所律师。

　　委托代理人刘**，上海市++律师事务所律师。

　　被告上海**房地产开发有限公司。

　　法定代表人周++，执行董事。

　　委托代理人卫++，男，上海**房地产开发有限公司员工。

　　原告陆**与被告上海**房地产开发有限公司(以下简称被告1)、被告上海**房地产开发有限公司(以下简称被告2)商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年7月16日公开开庭进行了审理。原告陆**的委托代理人余++，被告的委托代理人杨+、被告2的委托代理人卫++到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告陆**诉称，2009年10月12日原、被告签署《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区++路+++弄+++号+++室房屋(以下简称系争房屋)一套，房屋总价为人民币(以下币种相同)802,352元。双方约定，被告承诺于2011年4月30日前取得大产证，之后30天内，双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署后的90天内，双方依法向浦东新区房地产交易中心申领房屋的小产证。前述合同签署后，原告依约支付了房款，但被告未能按承诺期限取得大产证(实际于2012年1月12日取得)，直接导致原告未能依合同约定的期限及时取得系争房屋的小产证，构成违约。故原告提起诉讼要求：判令两被告共同支付原告逾期办理小产证的违约金(按照原告已付的总房款为本金，参照中国人民银行规定的同期银行贷款利息上浮30%的标准计算，从2011年9月1日起至2012年3月15日止)。

　　被告1、被告2共同辩称，一、逾期取得大产证并非被告过错所致，而是房产部门出台新政策、变更办证程序，以及两区合并、办证部门人员变动所致，属情势变更，被告不应承担违约责任。二、根据相关法律和司法解释，对于违约责任的承担，当事人有约定的从约定，没有约定的才按照法定执行。原、被告双方签订的合同第10条、第19条对未能如期办出大产证的违约责任有明确约定，即原告有权单方解除合同，被告应返还房款总价加上同期存款利息及总房价3%的赔偿金。所以若确系被告的原因没有按期办出大产证，原告也应按合同约定追究被告的违约责任。三、房屋已实际交付原告，现在房屋价格早已翻倍，故逾期办证并未对原告造成损失。综上，原告诉请没有依据，请求驳回原告诉请。如法院支持原告违约金的请求，则对违约金起算日期无异议，违约金截止日期应为原告收到被告《领取办理小产证资料通知书》之日，且应参照中国人民银行规定的同期银行贷款利息下浮30%的标准计算。

　　经审理查明，原告(乙方)与被告被告、被告被告2(甲方)于2009年10月12日签订了《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址;如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同补充条款第九条约定：发出的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的甲方或乙方的地址为准;任何一方变更住所地址或需另行约定送达地址的，均应书面告知对方;否则任何一方根据本合同第二十七条规定形式发出的任何书面函件7天后均视为已送达。

　　预售合同签订后，原告付清了房屋总价款为797,523元。2012年1月12日被告取得系争房屋的新建商品房房地产权证(大产证)。2012年1月15日，被告按原告在合同中记载的地址向原告发出《领取办理小产证资料通知书》，告知已于2012年1月12日取得大产证，通知原告于2012年1月16日起由本人持有效证件前往本楼盘售楼处签署《房屋交接书》等文件并领取甲方应提供的向房地产交易中心办理价格申报、过户手续、申领该房屋小产证的全部资料。

　　原告于2012年1月16日收到该通知。

　　上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、沪房地浦字(2012)第+++++号《上海市房地产权证》、《领取办理小产证资料通知书》、大宗邮件交寄清单、邮件查询结果、邮件收寄信息查询等证据及原、被告的庭审陈述在案佐证。

　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。鉴于被告直至2012年1月12日才取得新建商品房房地产权证(大产证)，直接导致原告未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，被告的行为构成违约，原告由此要求被告承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。预售合同没有约定违约金的，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告提出其不承担违约责任的观点于法无据，本院不予采纳。

　　现被告对原告主张的违约金起算日期并无异议，本院予以确认。根据合同约定，买卖双方对促就办理系争房屋小产证的条件限定了相应的期限。被告在实际取得大产证后于2012年1月15日向原告邮寄通知书，通知原告签署《房屋交接书》并领取办理系争房屋小产证所需材料，原告在收到被告的通知书后，应及时至被告处签署《房屋交接书》，并在合理的时间内积极办理系争房屋小产证。本院综合考虑相关事宜的办理流程，认为2012年3月15日系完成上述事宜的合理期间。原告主张的逾期办证违约金截止日期，本院予以采纳。原告主张按贷款利率上浮30%的标准计算违约金，应属合理，本院予以采纳。