上海市浦东新区人民法院

　　民事判决书

　　(2012)浦民一(民)初字第20148号

　　原告xxx物业顾问(上海)有限公司。

　　法定代表人R，董事长。

　　委托代理人傅xx，上海市振兴律师事务所律师。

　　委托代理人裴x，上海市振兴律师事务所律师。

　　被告张x，女。

　　被告吴x，女。

　　两被告共同委托代理人郑x，女。

　　两被告共同委托代理人赵xx，上海中建中汇律师事务所律师。

　　原告xxx物业顾问(上海)有限公司(以下至判决主文前简称xxx物业)诉被告张x、吴x物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年8月3日公开开庭进行了审理。原告xxx物业的委托代理人傅xx到庭参加诉讼，被告张x、吴x的委托代理人郑x、赵xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告xxx物业诉称，原告与xx国际大厦的开发商上海aaa联合置业有限公司(以下至判决主文前简称aaa置业)于2011年7月27日签订了《xx国际大厦物业服务合同》，受托于2011年9月1日起为xx国际大厦提供物业管理服务。物业服务合同第20条第2款约定，xx国际大厦及bbb广场商业物业的业主按建筑面积每平方米每月18元支付物业管理费。被告为xx路1099号(bbb广场)212室房屋业主，212室房屋建筑面积为109.67平方米，每月物业管理费为人民币1,974.06元，被告自2011年10月1日起未交物业管理费以及MD需量电费、标准电费、商铺排油烟机电费、商铺排油烟机维护费、商铺空调电费，上述款项虽经原告多次催讨，被告仍未支付。为此特向贵院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2011年10月1日至2012年4月30日止的物业管理服务费人民币13,818.42元;2、被告向原告支付上述款项至判决生效日止的滞纳金(按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按月分段计算至判决生效日止);3、被告向原告支付2011年9月1日至2012年4月30日止的MD需量电费3,195元;2011年9月1日至2012年4月30日止的标准电费16,341元;2011年9月1日至2012年4月30日止的商铺排油烟机电费2,304元;2011年9月1日至2012年4月30日止的商铺排油烟机维护费336元;2011年9月1日至2012年4月30日止的商铺空调电费1,259.70元。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。

　　被告张x、吴x辩称，被告在房屋买卖合同中和开发商约定的物业管理公司是上海浦东ssss物业管理有限公司，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告也没有与业主大会或业委会订立相关合同，因此被告不受原告与开发商aaa置业所签订物业服务合同的约束，原告没有权利向被告收取物业费。被告早在2010年4月起就将涉讼房屋出租给案外人龚辉、高波、丁建坡、上海君辉餐饮管理有限公司使用，并与之签订了租赁合同，合同约定由承租人承担物业管理费、电费等费用。按《物业管理条例》第42条、45条之规定，物业管理费、电费、燃气费等费用应该由房屋实际使用人承担。实际承租人拒绝缴纳物业管理费的理由是物业管理公司服务有瑕疵。物业管理公司承诺有24小时的商场保安当值，但事实上只有停车收费员，没有24小时的值班巡逻。物业管理公司当时答应负责物业服务区域的清洁工作，后来也没有提供清洁服务。关于烟道的使用费用，实际上烟道是无法使用的，实际承租人自行安装了烟道。物业公司承诺在公共区域有公共照明，但实际上在公共区域并没有公共照明。另外，服务区域内的观光电梯一直处于停运状态，使得实际承租人的经营产生困难，请求法院酌情判决被告所应支付的物业管理费。关于滞纳金，被告不予认可，各方对滞纳金均无约定，原告无权要求支付滞纳金。

　　经审理查明，2011年7月27日，aaa置业与xxx物业签订《xx国际大厦物业服务合同》，约定aaa置业委托xxx物业对xx国际大厦实施物业管理服务，服务期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止。《xx国际大厦物业服务合同》第20条约定，bbb广场商业物业的业主按建筑面积每平米每月人民币18元交付物业管理服务费，其中包括日常管理费、保洁费、保安消防费、共用设备运行和能耗费(不包括商铺单元内空调运行和保养费)、共用设施和共用设备维修保养费、管理中心员工各类费用等。

　　还查明，xx国际大厦的观光电梯夏季因高温而关闭。

　　另查明，被告张x、吴x系上海市浦东新区xx路1099号212室的业主。自2011年10月1日起至2012年4月30日止，被告未支付上述房屋的物业管理费人民币13,818.42元。被告张x、吴x于2010年4月15日通过签订房屋租赁合同的方式将浦东新区xx路1099号212室的房屋出租给案外人龚辉。被告张x、吴x与案外人龚辉、高波、丁建坡于2012年4月28日通过签署《补充协议》约定：自2012年1月16日起，该房屋的承租人变更为龚辉、高波、丁建坡。

　　以上事实，由原告xxx物业提交的《xx国际大厦物业服务合同》、xx路1099号212室的房屋状况及产权人信息、房屋交接书、上海aaa联合置业有限公司出具的证明、关于xx国际大厦商场观光电梯停运事宜、原、被告提交的商品房预售合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业合同，对业主具有约束力。被告辩称其在房屋买卖合同中和开发商约定的物业管理公司是上海浦东ssss物业管理有限公司，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告也没有与业主大会或业委会订立相关合同，因此被告不受原告与aaa置业所签订物业服务合同的约束。本院认为，首先，在业委会或业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同之前，建设单位与其选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同均为前期物业服务合同，对业主均具有约束力。上海浦东ssss物业管理有限公司与建设单位签订的物业服务合同期满后，原告与建设单位签订了物业服务合同，对xx国际大厦及bbb广场进行物业管理。被告接受了原告提供的物业服务，应当向xxx物业支付物业管理费用。其次，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，涉讼房屋的实际承租人龚辉、高波、丁建坡未向原告交纳物业管理费，原告可以向业主，也可以向物业使用人主张物业管理费，现原告诉至本院，请求由被告承担交纳物业管理费的义务，本院对原告的该项主张予以支持。关于滞纳金，考虑到被告拒付物业管理费系因与原告就服务质量问题存在争议，事出有因，故对原告提出的滞纳金请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：