上海市浦东新区人民法院

　　民事判决书

　　(2012)浦民一(民)初字第15535号

　　原告XX，女，1956年12月10日生，汉族，住上海市闸北区XX室。

　　被告上海XX公司，注册地上海市浦东新区XX室。

　　法定代表人XX，董事长。

　　委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

　　被告上海XX公司，注册地上海市浦东新区XX号。

　　法定代表人XX，执行董事。

　　委托代理人XX，男，上海XX公司工作。

　　原告XX与被告上海XX公司(以下简称XX)、上海XX公司(以下简称XX)商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2012年6月20日公开开庭进行了审理。原告XX，被告XX的委托代理人XX及被告XX的委托代理人XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告XX诉称，2009年10月，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告向被告购买上海市浦东新区XX室房屋(以下统称系争房屋)。合同签订后，原告依约向被告付清了所有的房款计人民币924,711元(以下币种相同)。根据预售合同约定，被告应于2011年4月30日前办理房屋初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，且取得大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》，90天内依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。但被告直至2012年1月12日才办理出大产证，之后双方签署了《房屋交接书》。原告认为，被告延期办理大产证直接导致原告未能在合同约定的期限内办理出系争房屋权属证书，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，由此，原告依据相关法律规定，提起诉讼要求：1、判令两被告按照原告已支付的总房款为本金，参照中国人民银行规定的同期银行贷款利息上浮30%的标准计算向原告支付从2011年8月29日起至2012年3月2日(取得收件收据日)止的系争房屋逾期办证违约金;2、本案诉讼费由被告承担。

　　被告XX、XX共同辩称，不同意原告的诉请。两被告在办理大产证时，正逢上海市浦东新区与原南汇区两区合并，导致办证的流程发生变动，被告于2012年1月12日才办出大产证，对此被告没有过错，也不应承担违约责任。同时根据预售合同约定，对于被告未按期办出大产证，原告可以解除合同并依约要求被告承担相应的责任，现原告的主张没有合同及法律依据。即使认定被告违约，就原告所主张的逾期办证违约金的计算时间被告也不确认。根据相关政策的出台，2011年1月28日起必须由小业主去交易中心先行审税才能办理小产证，被告认为因为政策法规变化导致小产证办理流程的变化，在政策改变后，被告所履行的义务就是在大产证办出后通知小业主。被告在取得大产证后，于2012年1月13日依照合同约定向原告通过挂号信的方式发送《领取办理小产证资料通知书》(以下简称通知书)，由此就违约金主张日期应截止至业主收到通知书或依照合同视为收到通知书之日止。被告对原告就房屋总价款以及逾期办证违约金的起算日期没有异议，对计算标准认为过高，要求法院予以调整。

　　经审理查明，2009年10月9日，原、被告签订预售合同，约定原告向被告购买系争房屋;该房屋的交付条件必须符合被告取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同;被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件;双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证);本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址;如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达;发出的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的被告或原告的地址为准;任何一方变更住所地址或需另行约定送达地址的，均应书面告知对方;否则任何一方根据本合同第二十七条规定形式发出的任何书面函件7天后均视为已送达;……。预售合同签订后，原告向被告付清了总房款924,711元。2012年1月12日，两被告取得了新建商品房房地产权证(大产证)。同年1月13日，被告通过邮寄的方式向原告发送了通知书，后退信。根据合同约定，寄信7日后即视为送达。原告就系争房屋与被告签署了《房屋交接书》，与此同时被告将其所需配合原告办理系争房屋小产证的相关材料一并交付原告，之后由原告自行至相关部门办理。2012年3月2日，原告向相关部门申请办理系争房屋权利转移登记手续，同年3月8日，系争房屋权利核准登记至原告名下。

　　以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《房屋交接书》、沪房地浦字(2012)第XX号上海市房地产权证、领取办理小产证资料通知书、邮寄凭证、邮件跟踪查询、XX家园小产证办理客户签收表、商品住宅维修基金收款凭证等及双方当事人庭审陈述在案佐证。

　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。鉴于被告直至2012年1月才办理出新建商品房房地产权证(大产证)，直接导致原告未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，被告的行为构成违约，原告由此要求被告承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。预售合同没有约定违约金的，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算并不过高，本院不予调整。

　　现被告对原告主张逾期办证违约金中的总房款本金及起算日期并无异议，本院可予准许。原、被告双方对逾期办证违约金的截止日期各持一词，对此，根据合同约定，买卖双方对促就办理系争房屋小产证的条件限定了相应的期限。被告在实际取得大产证后即在2012年1月13日向原告邮寄通知书，并在签署《房屋交接书》中一并将办理系争房屋小产证所需材料交给原告，之后由原告自行至相关部门办理，说明此时，被告所需配合办理系争房屋小产证的义务已履行完毕。原告在收到被告的通知书后，应及时至被告处签署《房屋交接书》，并在被告已行配合交付相关材料，完全具备办理小产证条件下，亦应在合理的时间内积极办理系争房屋小产证。现原告已于2012年3月2日至相关部门办理系争房屋产证，故将逾期办证违约金截止至此，应属合理，对此期间原告主张的逾期办证违约金，本院予以支持。