断供房贷的法律后果

　　[全文要旨]

　　借款人如果因断供逾期偿还贷款，贷款银行有权解除合同，并拍卖变卖抵押房产以收回全部本息，若拍卖变卖款不足清偿，则银行可继续追偿直至还清为止。

　　[基本案情]

　　2004年4月23日，原告中国农业银行深圳某某支行(贷款人)与被告邓某(借款人)、深圳市华某房地产开发有限公司(担保人，以下简称华某公司)签订了《楼宇按揭合同》，约定原告向被告邓某发放贷款159000元，贷款期限10年，每月一期，采用分期等额还款方式。被告邓某将龙岗区某房产抵押给原告，作为上述借款的担保。被告华某公司对上述借款本息及相关费用向原告提供连带担保责任。

　　2004年6月30日，原告向被告邓某发放了贷款159000元。被告邓某自第20期(即2006年2月20日)开始断供，未按规定归还贷款本息，被告华某公司也未按合同履行保证责任。为此，原告于2006年8月起诉至法院，要求解除按揭合同并要求被告邓某及华某公司连带偿还全部贷款本金及逾期利息142612元。

　　[裁判结果]

　　2007年6月27日，法院作出一审判决，判决被告邓某应向原告偿还贷款本金139045元，利息、罚息、复利3567元(逾期按同期贷款利率计至还款之日);被告届时不履行，原告可以申请拍卖、变卖深圳市龙岗区某房产，所得价款优先受偿，该抵押房产拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告邓某所有，不足部分其继续清偿;被告华某公司对上述抵押房产处理后不足清偿部分承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告邓某追偿。

　　[律师评析]

　　这是一起与银行签订抵押贷款合同后因断供引起的借款合同纠纷。借款人因为无力偿还借款或抵押房产价值缩水，有时会采取“断供”的做法停止偿还银行的住房贷款。有些人认为，我还不了贷款，大不了房子不要了，至少我还可以全身而退，但事实上，却并非如此简单。根据借款合同约定以及法律规定，断供一般可能会面临以下的法律后果：

　　一是解除合同。一般在借款合同中会约定逾期还款达到几期银行便有权解除合同，合同法中也规定如一方严重迟延履行债务致使合同目的不能实现，另一方有权解除合同。

　　二是承担承担违约责任。借款人须偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、支付诉讼费、律师费等全部损失。

　　三是拍卖变卖房产。因为银行借款贷款合同一般既包括借款合同也包括抵押合同，其中均会约定借款人将房产作为抵押物作为物的担保，本案中根据《楼宇按揭合同》的约定，原告对被告抵押的房产享有抵押权，如被告逾期不偿还债务，原告有权行使抵押权，并以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。

　　四是拍卖后如果尚不足偿还银行债务，银行还有权向你继续追偿。若相对于银行而言，抵押物价值不足，银行还可以申请执行借款人的其它财产，比如其他房产、车辆或银行账户等，直至全部清偿为止。

　　五是开发商承担连带保证责任。本案中开发商被告华某公司作为借款人的保证人未履行保证还款义务，也应承担相应的民事责任，但根据法律规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，因此，被告华某公司应对被告邓某所有的深圳市龙岗区某房产不足清偿原告债务的部分承担连带清偿责任。

　　当然，除了法律上的后果外，还会严重影响到借款人的信用，个人断供留下的不良信用记录将会录入到银行征信系统，个人再贷款、办信用卡等都会很困难。

　　最后，奉劝一句话，楼市有风险，断供须谨慎。

　　[法条链接]

　　《中华人民共和国担保法》第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

　　第二十八条 同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。

　　第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。