上诉人（原审被告）甲公司
法定代表人金某某，总经理。
委托代理人马某某、俞某某，上海马国云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乙银行
负责人施某某，行长。
委托代理人顾某、柏某某，该行职员。
被上诉人（原审被告）吴某某，女，汉族
上诉人甲公司因与被上诉人乙银行、吴某某金融借款合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2011）长民二（商）初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2003年11月24日，吴某某、乙公司和甲公司签订了一份《个人商业用房抵押借款合同》。合同主要约定：吴某某因购买坐落于上海市虬江路526号二层十街27室的房产，向乙公司借款人民币24.6万元（以下币种相同），期限10年，按月等额本息还款；吴某某同意将上述房产抵押给乙公司，甲公司承担连带保证责任；若乙公司根据法定或约定事项提前收贷，保证期间为自提前收贷之日起二年；若甲公司承担保证责任，其同意乙公司从其帐户中扣收相应的贷款本息及罚息而无需先行处分抵押物；若吴某某领取了房产证且已办妥抵押登记的，自乙公司收执《房地产其他权利证明》之日起，甲公司的保证责任终止。2004年11月12日，吴某某就上述房产的购买和抵押办理了预告登记，抵押权人为乙公司。之后，乙公司发放了贷款。因吴某某从2009年开始未按约履行还款义务，乙公司遂起诉请求判令：（1）吴某某归还尚欠本金157,069.62元及相应利息；（2）甲公司承担连带保证责任；（3）对上述吴某某所购房产行使抵押权。
吴某某因犯罪被关押于浙江省女子监狱。上述吴某某所购房产至今未办理产权登记手续（即“小产证”），房屋产权证登记的权利人仍是甲公司（即“大产证”）。该房屋已于2008年被浙江省温岭市公安局查封。甲公司确认吴某某已经支付了全部购房款。
原审认为：抵押借款合同合法有效。吴某某未能依约还款，乙公司有权提前收贷并要求支付相应利息。甲公司主张应优先适用抵押担保，但根据《物权法》的相关规定和合同约定，乙公司有权优先行使对甲公司的保证担保权利。由于涉案房产仅办理了抵押预告登记，尚未实际转换为抵押登记，故乙公司无权行使抵押权。吴某某对抵押预告登记未能实际转换为抵押登记没有过错，故预告登记并未失效。鉴于甲公司确认已收到全部购房款，故吴某某并未丧失办理房产登记的权利。因此，在房产登记办妥后，抵押预告登记仍可转换为抵押登记，此时乙公司方可主张抵押权。原审据此判决：吴某某归还乙公司贷款本金157,069.62元及相应利息，甲公司承担连带保证责任，驳回乙公司的其余诉请。一审案件受理费和财产保全费，由吴某某和甲公司共同负担。
原审判决后，甲公司不服，上诉称：（1）吴某某已将其所购房屋抵押给乙公司，故应优先实现房产抵押权，其仅对抵押物不能足额清偿的部分债务承担责任。（2）合同第十五条第三款仅约定乙公司可从其账户中直接扣款，对账户无款的情况下应如何处理并未作出明确约定；根据《物权法》第一百七十六条之规定，对此种约定不明的情形，债权人应就债务人抵押的房产优先实现抵押权。甲公司据此请求：撤销原审判决第三项，改判乙公司对吴某某的房产优先行使抵押权，甲公司对抵押物折价或拍卖后不能清偿的部分承担连带责任。
被上诉人乙公司辩称：原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴某某未提出意见。
各方在二审中均未提出新的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点是甲公司是否应在乙公司优先行使房产抵押权之后才承担保证担保责任。《物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”。涉案抵押借款合同明确约定（第十五条第三款）：甲公司同意乙公司从其账户中扣款而无需先行处分抵押物。根据此约定，乙公司有权在行使房产抵押权之前要求甲公司承担保证责任。甲公司认为该条款没有针对账户无款的情况作出具体约定，该主张显然不符合条款文意，本院不予采信。综上，甲公司的上诉请求缺乏依据，原审已对此充分阐述，本院毋需赘述；原审查明事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项和第一百五十八条之规定，判决如下：