周边环境宣传能否构成商品房买卖合同组成部分

　　核心提示：本案庭审中双方争议焦点为开发公司发布的广告是否构成合同的组成部分。下面为您详细介绍。

　　案情简介

　　1999年至2001年期间，厦门某某房地产开发有限公司(以下简称“开发公司”)在楼房未建成前，在报刊上刊登广告并多次推出项目的宣传册，声称：“离海最近的房子……二期独立店面，间间沿街，直面人潮。……24米适度街宽(未标明为规划路)，可以在双面吸纳人潮的同时，容纳一定车辆交通，24米海滨休闲购物一条街，独享100米宽黄金滨海大道的名楼旺铺……“同时在广告中的项目位置示意图中标明该项目相邻的三大主干道路。

　　当19名业主期待着广告中描述的前景在不久后兑现时，他们从某开发公司那里得到的店面却是深处小区，“24米沿街道路”不仅不够宽度，而且是车辆无法通行的小区路。众业主拿着广告找开发公司交涉，开发公司同意就店面门前道路等问题与业主达成协议。2003年7月2日开发公司做出，修建一条宽度不低于13.5米直通主干道的道路(广告中承诺)，超出红线外建设的道路保留等相关承诺。此后，这一承诺未能兑现，开发公司主动提出赔偿众业主20万元的方案，未得到众业主的认可。在两年交涉无果，所购买的店面无法经营的情况下，业主将开发公司告上法庭。

　　庭审中双方争议焦点为开发公司发布的广告是否构成合同的组成部分。众业主认为，开发商发布不实广告，此广告已构成合同的要约。因签订合同的目的 ———商铺无法实现，某开发商已构成根本违约。不仅如此，在交房以后，开发商与业主就广告中的内容达成协议，已构成《商品房购销合同》的补充条款，并产生拘束力。

　　开发商认为，双方签订的合同没有广告内容的约定，其发布的广告是一种要约邀请，并非要约。广告中陈述所涉及的内容并不在其商品房开发范围内，即使广告的陈述与事实不一致，承担的也只是缔约过失责任或合同变更、撤销的法律责任，而不是合同解除的法律后果。而且双方签订的是商品房买卖合同，形成的是商品房买卖合同关系，业主签订合同的目的是购买商品房，现商品房已经交付，业主的合同目的已经实现，故不构成根本违约。

　　一审、二审法院先后驳回了原告的诉讼请求，二审法院经审理认为：本案开发商在商品房销售时所作的广告用语和宣传资料只是要约邀请，系对在规划或者建设中的项目周边情况的说明、渲染，受政府规划的调整、周边环境变化等因素的制约，不属于对商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所做的说明和允诺的具体确定;业主未能举证证明开发公司所作的广告宣传对双方合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，而只有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，如商品房的层高、间距、配套设施等，才能视为合同的内容。双方签订的合同也没有将广告陈述之要约邀请转化为要约或合同内容。开发公司已按《商品房买卖合同》交付了房屋。业主称合同目的是投资经营店面，取得收益回报，属于经济范畴，即以取得物业产权为投资对象，以经营管理物业为手段，以取得收益回报为投资目的，与本案以转移所有权为目的而设立的法律关系不同，不应混淆。开发公司与众业主在房屋交付后的2003年就项目外侧道路变窄以及项目规划、筹建事宜进行协商及开发公司的允诺，系《商品房买卖合同》履行完毕后双方就物业项目诸事宜所作的约定，业主以此主张开发公司违约，与合同的相对性原理相悖，该上诉理由不能成立。驳回上诉，维持原判。

　　本案二审判决后，众业主不服，准备申诉。

　　业主请问：关于再审立案的可能性如何?

　　策略支招

　　根据民事诉讼法的规定，对发生法律效力的判决、裁定不服的，可以通过审判监督程序审理，民事诉讼法第一百七十九条第一款规定只要符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的;(二)原判决、裁定认定事实的主要证据不足的;(三)原判决、裁定适用法律确有错误的;(四)人民法院违反法定程序，可能影响案件正确判决、裁定的;(五)审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。根据上述法律的规定，结合本案简介，本律师认为，二审法院在认定事实方面存在偏差。因此，再审立案及改判的可能性非常大。

　　一、二审法院认定事实方面存在错误

　　1、本律师认为，广告中描述是明确具体的，广告中没有注明“24米宽道路”是规划路，首先违反了《房地产广告发布暂行规定》第十一条“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”的规定，存在过错。同时，既然开发商已经知道24米道路为规划道路，且将此不确定的24米道路直接在广告中进行宣传，重点推介，不仅具体明确，所产生的诱导作用足以影响业主对讼争房产的价值大小的判断，足以影响业主决定是否购买讼争房产。因此，关于路面宽度的广告，应当视为一种承诺，构成要约。

　　2、本律师认为，广告中明确确定在交房时没有实现的且事后双方当事人又达成协议的内容应当构成《商品房买卖合同》的组成部分，视为对原合同的补充协议。

　　二、关于法律适用问题

　　本案主要涉及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依此规定，商品房销售广告视为要约至少应当具备三项条件，即 “规划范围内的房屋及相关设施”、“说明和允诺具体确定”、“对合同的订立及价格确定有重大影响”。司法解释虽然对广告内容作了规定，表面上保护了购房人的利益，削弱了格式合同的“霸气”。但在审判实践中如何正确理解和界定本条规定的具体内容没有统一尺度，如何正确理解和应用取决于法官的自由量裁。

　　应当如何正确理解该条的本意和宗旨，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中关于相关设施的论述为：“相关设施包括商品房的基础设施和相关配套设施。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。由于购房人是消费者，不同的消费者对商品房预期的特定需要和用途是不同的。”(第51页，人民法院出版社，最高人民法院民事审判第一庭编著)。短短的一句话，解决了本案双方当事人争议的焦点。因此，开发商做广告的目的是吸引业主买房，开发商违背自己在广告中的许诺，无疑违背诚信原则，应承担相应法律责任。

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