该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行

　　一、一审认定事实与处理结果

　　原告何某某、李某、吴某某、黎某某与被告海南xx实业有限公司(下称xx公司)分别于1999年12月29日、2000年1月3日、8日签订《商品房购销合同》和《委托经营协议》。合同约定，何某某购买xx公司“南海传说”之阿波罗中心酒店第3层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4595元，总购房款为165，880元;，李某购买第5层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，422.25元，总购房款为168，045元;吴某某购买第6层第5号房，暂测建筑面积为61平方米，每平方米价款4，317.5元，总购房款为263，383元;黎某某购买第3层第32号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款 4，365.25元，总购房款为165，880元。合同签订后，各原告即向被告xx公司支付了首期购房款：何某某支付55，880元，李某支付 58，045元，吴某某支付83，383元，黎某某支付55，880元。

　　同时，4原告还与被告xx公司签订了《银行按揭贷款办理的补充协议》，并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料，同时各将1000元按揭费用存入被告xx公司指定的银行帐户。合同还约定：xx公司在琼山市东营滨海旅游区建设“南海传说”温泉疗养度假中心，主体建筑为酒店式公寓，交房时间为 2000年12月18日前，交付房屋时，如房屋实际面积与暂测面积差别不超过正负2%(不包括2%)，则房价款不变，如超过，则每平方米价格不变，房价款按实际面积计算，同时还约定xx公司逾期交房应向原告支付违约金，合同继续履行;合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按合同及补充协议有关条款规定承担违约责任，并按实际已付款的10%赔偿对方损失。同时，原、被告双方又签订《委托经营协议》，约定：原告将购买的 “南海传说”之阿波罗中心酒店的套房委托给xx公司委托给国内外酒店管理公司经营管理。2000年12月18日起视为正式移交公寓交给xx公司管理后，自酒店开业之日起，房屋所有权人可获得酒店客房部分每年度的利润分红，每年在旅游淡季期间，享用18天同等级别公寓的免费入住权。

　　此外，《商品房购销合同》对价格与费用调整、交接商品房时的付款额、xx公司关于装修、设备标准承诺的违约责任、质量争议的处理、物业管理、《委托经营协议》对受托进行经营管理期间的权限、质询与建议权、税费等均作了约定。xx公司“南海传说”项目原名为 “华源疗养保健中心”，1999年xx公司将其更名为“南海传说温泉疗养度假中心”，在建设过程中，又将其更名为“海南皇冠滨海温泉酒店”。

　　该项目主要由阿波罗中心酒店、古罗马温泉浴场、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。在酒店建设过程中，xx公司对“南海传说”的设计方案进行修改，将阿波罗中心酒店四原告购买的期房房间的内部设计加以改变、建筑面积缩小，但是，xx公司没有通知四原告对购房合同进行修订、重订。在本案诉讼过程中，一审法院依据四原告的申请，依职权在琼山市房产局查实，xx公司的阿波罗中心酒店尚有部分房间没有销售，一审法院司法技术人员根据四原告的指认，对相应的四套房间进行建筑面积测算，结果发现被测算的四套房间的建筑面积均比四原告与xx公司订立的购房合同中约定的建筑面积小，但四原告均表示愿意继续履行合同，接受重新测算过建筑面积比合同面积小的房间。但“南海传说”的变更，被告xx公司并未在2000年12月18日合同履行期限届满前告知原告，也没有为四原告办理购房按揭手续。

　　直至2001年12月11日、2月6日，被告xx公司才向包括四原告在内的购房者发出《致客户函》，称其已将原来“一般的疗养度假中心”发展为“五星级产权式度假酒店”，并委托国际著名的酒店管理集团负责经营和管理，项目名称和内容以及原来的户型发生变更，投入加大，成本增加，原双方所签订的《商品房购销合同》的标的在性质上已发生了根本的变化，加之由于银行操作上的原因，致使按揭手续不能如期办理，再之由于工程进度受阻，不能如期交房，因此要求调整原合同所定价格，按“现在定价”购买，并愿意按原合同有关条款进行处理。该函发出后，大部分购房者退房，但原告何某某等4人一致要求被告承担违约责任并继续履行合同。2001年12月21日，被告xx公司向原告发出《知会》，明确表示“初步结算酒店造价每平方米已超过人民币8000元，公司无力按原签订的《商品房购销合同》中确定的购房价格履行合同，愿意承担合同不能履行的责任，共同协商终止履行合同。”对于被告的意见，4原告均未同意。2002年1月8日，“皇冠滨海温泉酒店”开业之后，被告xx公司将阿波罗中心酒店产权转卖给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，同年10月18日，“房屋所有权证”办至该公司名下。

　　根据上述事实，一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》是在平等互利的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同实质要件与形式要件均符合法律规定，应确认有效。合同签订后，原告依约履行付款义务，并交纳办理购房按揭手续费用，但被告xx公司并未在合同约定期限内向原告交付房产和办理按揭手续，而迟延履行合同也未在合同履行期限届满前通知对方，被告xx公司的行为违反诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。4原告原购买的阿波罗中心酒店332、333、533、605号房间，因被告在建设过程中，修改了设计方案，致使“阿波罗酒店”的房间结构，空间尺寸、酒店名称发生变化，从而导致合同约定的房间不复存在。

　　而原告所指认的阿波罗中心酒店3341、3342、3641、3709号房间的建筑面积、结构与合同之标的不同。并且，阿波罗中心酒店的产权已转移给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，被告xx公司对阿波罗酒店已不拥有产权，被告xx公司已丧失了履行合同的可能性，在这种情况下强制被告履行义务是不可能的。在被告xx公司履行不能的情况下，原告要求被告xx公司继续履行《商品房购销合同》有悖法律，本院不予支持;对被告xx公司以事实不能履行要求解除《商品房购销合同》的请求，予以支持。《商品房购销合同》解除后，基于该合同才能履行的《委托经营协议》也失去了履行的可能，因此也应一并解除。造成合同履行不能的原因，是被告xx公司根本违约所致，被告在合同未经合法解除、买卖双方有纠纷的情况下，将房屋产权转移给第三人，有欺诈的故意。因此，被告xx公司不但应返还购房款及购房按揭手续费、支付利息，还要承担惩罚性赔偿责任。

　　根据上述查明的事实及理由，一审法院作出下列判决：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》;2、驳回原告何某某、李某、吴某某、黎某某要求被告xx公司继续履行《商品房购销合同》和《委托经营协议》的诉讼请求;3、被告xx公司应在本判决书发生法律效力之日起10天内向原告何某某、李某、吴某某、黎某某分别返还购房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭费用并支付利息;4、被告 xx公司应在本判决书发生法律效力的10天按原告何某某、李迦、吴某某、黎某某已付购房款的一倍支付赔偿款;5、驳回原、被告的其他诉讼请求。

　　二、评析意见本案在审理过程中发生较大的争议，争议的焦点是原、被告双方当事人所签订的期房买卖合同合法有效，而在被告方单方严重违约的情况下，是判令解除合同，还是继续履行合同?法官通过审理本案，要追求的社会价值和法律效果又是什么?社会正义与司法公正又如何体现?

　　笔者认为，该案部分影响适用法律的主要事实不清，适用法律显失公正，解除房屋买卖合同之判决值得探讨。

　　首先，在事实认定上，原、被告双方当事人签订的是期房买卖合同，而不是现房付款交易，也就是说，被告xx公司取得“南海传说”产权式酒店的建设许可后，就在《海南日报》上刊登销售广告，发出期房交易邀约，4原告据此与被告xx公司签订房屋买卖合同，购买由被告xx公司提供的“南海传说”酒店建设平面图纸上已事先编好房号的4套房间。而后，被告xx公司在建设“南海传说”过程中，一再改变酒店名称，在本案诉讼过程中，声称其房价已超过8000元一平米，但又未提供能证明房屋造价已超过8000元一平米的任何证据以支持其不履行合同之主张。

　　其次，该案一审判决解除原、被告双方当事人所签订的房屋买卖合同的事实支撑点，是合同指向的标的物非为原标的物，属被告xx公司“事实上的履行不能”。这个问题是认定事实与适用法律上的交叉失误。我们从一审判决书可以看出，被告xx公司存在下列严重违约的行为和事实：在“南海传说”酒店建设过程中，修改设计图纸、改变房间结构未对原告方履行告知义务，逾期交付房屋，没有为4原告办理购房按揭手续，在案件诉讼过程中擅自将争议标的物转移给第三人，等等。《中华人民共和国民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第6条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”

　　在本案中，原、被告双方当事人的经济地位是极其悬殊、不平等的，被告xx公司是“南海传说”酒店的发展商，而4原告则是购买期房的消费者，在经济地位上，被告xx公司处于强势，4原告是弱者。我国民、商事立法的出发点与执法的基本原则是抑强扶弱，保护弱者的合法权益;同时，被告xx公司从设计、建设、销售、转移产权等一系列活动中，屡屡违约，编造各种没有事实依据的理由拒绝履约，一审判决非但不制裁其非法的行为，反而支持其违法的诉讼请求，这种适用法律错误的判决，不但违反我国民、商事法律的立法、司法的基本原则，而且对构筑政府的、社会的、司法的、经济的、公民的“诚信原则”有百害而无一利。再者，本案判决解除商品房买卖合同，有没有事实依据与法律依据呢?笔者的意见仍然是否定的。

　　尽管被告xx公司在建设酒店过程中，将酒店名称由“南海传说”改为“阿波罗”，将房间面积缩小，房间重新编号，但在一审诉讼期间，仍有大量尚未销售出去的房屋，经4原告指认并经一审法院司法技术部门鉴定，4原告愿意接受这些重新编号的房间。而被告xx公司为了毁约，竟然在一审诉讼期间私自将诉讼争议标的物转移给第三人，既反映其没有履行义务的诚意，又是故意规避法律，干扰正在进行的民事诉讼，人民法院应宣告被告与第三人之间转移物权的交易行为无效，制裁被告与第三人干扰人民法院司法活动的违法行为，保护公民、法人的合法权益，维护法律权威。综上所述，笔者认为，为了促进我国市场经济的健康发展，规范游戏规则，构筑社会诚信，保护交易安全，本案应当判决被告xx公司继续履行义务，向4原告交付房屋，并支付逾期履行合同的违约金。

　　相关阅读：

　　买卖合同纠纷----普通动产的多重买卖履行顺序

　　买卖合同纠纷 ---- 普通动产的多重买卖履行顺序 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定： 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一……[更多]

　　龙华律师实务：买卖合同纠纷----特殊动产的多重买卖履行顺序

　　龙华律师实务：买卖合同纠纷 ---- 特殊动产的多重买卖履行顺序 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定： 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合……[更多]

　　债务人不履行到期债务，抵押权人有什么权利？

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该……[