物权法相邻关系与地役权比较研究

　　一、相邻关系

　　(一)定义、性质及法理基础

　　相邻关系是法律为调整相邻不动产的利用，而就不动产的所有人或使用人间所确定的权利义务关系。①其内容大致可归纳为三个方面：一是防止来自邻地侵害的权利。来自邻地的侵害包括废水、废汽、废渣等有害物质的排放;噪音、震动的干扰;因邻地挖沟开渠影响到建筑物的安全;邻地建筑物将要倒塌带来的危险。二是排水和流水使用。三是邻地使用权，包括管线安设、邻地通行和因在相邻土地界线附近从事建筑活动而暂时使用邻地。

　　相邻关系的实质是不动产权利内容的限制和延伸，是所有权内容限制的一种，是所有权社会化的具体体现。②相邻关系是立法上对相邻土地(不仅针对土地，其他相邻不动产也包括其中)的利用作最低限度的调节，在土地私有制下，相邻关系在本质上是相邻一方土地所有权的扩张，相应地是另一方土地所有权的限制，不成其一项独立的物权。此扩张或限制是土地所有权中的应有之义，或者说是法律强行规定的，不须相邻各方所有人之协商，故也就不必要专为相邻关系而办理不动产登记。③相邻关系未超过所有权范围，应置之于所有权部分中。

　　在物权法中，所有权人和他物权人对自己所有的不动产，享有自由使用、收益的排他性权利，如果不动产所有人或使用人随意行使自己的权利，必将会和相邻不动产的所有人或使用人发生利益的冲突，从而不能充分地利用不动产，甚至有害于社会利益。为调和不动产所有人或使用人之间权利行使关系的矛盾和冲突，以贯彻权利不得滥用的原则，法律一方面限制不动产所有人或使用人的权利行使，使其行使权利时负有一定的作为或不作为的义务;另一方面允许不动产所有人或使用人在行使权利时，有要求相邻不动产的所有人或使用人进行一定作为或不作为的权利，这就是相邻关系制度存在的价值基础。

　　(二)历史渊源及各国立法例

　　相邻关系制度起源于罗马法。古罗马时代，最早出现了作为土地所有权限制的相邻关系制度——禁止权利滥用，即“凡行使权利不得以侵害他人权利为条件”。《十二铜表法》第七表《土地权利法》第9条规定：“凡高度达15呎的树木，为使其阴影不至损害近邻地区，其周围须加修剪。如果近邻地区的树木因被风吹，倾斜到你的地区来，你可以根据十二铜表法提出收拾它的诉讼”，第10条规定“允许收集从近邻地区掉下的橡实”，可见相邻关系制度的雏型。

　　《法国民法典》笼统规定所有权是“对于物有绝对无限制地使用、收益及处分的权利，但法令所禁止的使用不在此限”，而无所有权的具体内容。第二编财产法专设役权一章，作为对所有权的限制。第637条指出役权“系指为供他人不动产的使用或便利而对一个不动产所加的负担”，并将役权分为从地点情况所发生的役权、法律规定的役权和由人的行为设定的役权。由地点所生的役权和法定役权内容涵盖了用水、分界、眺望、檐滴、通行等内容，因涉及到公共秩序，由法律硬性确立，此即通常意义上理解的相邻关系。

　　《德国民法典》物权法编设“所有权的内容”一节，除有关所有权的权能规定外，其余全部为危险建筑物及设备、开掘、地界、通行等相邻关系的重要内容。

　　《意大利民法典》首先在所有权一章中规定采光、眺望、滴水、界墙等相邻关系的内容，其后又专设地役权章，将地役权区分为强制地役权和任意地役权。强制地役权置于法律的硬性规制之下，有排水、通行、电缆通过等内容，与相邻关系并无二致。

　　《瑞士民法典》与《日本民法典》也均规定了由法律硬性规制的相邻关系。

　　我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。这是我国现行立法中对“相邻关系”仅有的原则性规定，比较简单，可操作性不强，也不适应现实需要。

　　我国物权法草案“法工委民法室稿”在所有权部分中的第九章，专门规定了“相邻关系”，内容涉及“相邻关系”的处理原则、用水和排水、土地使用、损害防免等方面。“人民大学稿”在所有权一章中，专设一节，对“相邻关系” 进行了规制。其内容与“法工委民法室稿”相比，增加了相邻越界关系的规定。“社科院稿”与“人民大学稿”类似， 也在所有权一章中，专设一节规定了“相邻关系”。三个建议稿对“相邻关系” 的规定基本上都比较完整可行，符合现实需要，但相比之下，“人民大学稿”的内容得更加全面细致，操作性比较强。

　　二、地役权

　　(一)定义、性质及法理基础

　　地役权是土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。在地役权关系中，为自己土地便利而使用他人土地的一方称为地役权人，将自己的土地供人使用的一方称为供役地人，因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地便利而供使用的土地为供役地;地役权是存在于他人土地上的、为需役地的便利而设定的物权。需役地的便利内容包括在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、眺望等，以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利，包括不动产的将来便利。④

　　地役权在本质上是相邻土地各方所有人意定的产物，构成一项独立的物权，是以用益为内容的不动产他物权，是土地用益物权体系重要组成部分和基本形态之一，其成立必须满足不动产登记要件。

　　土地因其不动性而须毗邻。若彼此毗邻土地的不同所有人或他物权人各依自己意思与利益需要任意行使权利，自由地利用土地，则必影响相邻一方对土地的利用，其土地的价值也必受损，故有在立法上予以调节的必要。相邻关系是立法对相邻土地利用作最低限度的调节，其使用范围以相邻土地为限，且其使用权利必须根据法律明确规定，而对于不相邻土地、更高要求的利用或者法律未明确规定的使用权利时，相邻关系制度就无能为力了。地役权则是相邻土地的所有人为更高要求的利用通过相互协商产生的彼此权利的较高程度的调节。⑤

　　(二)历史渊源及各国立法例

　　地役权的概念源于古罗马法，后为许多国家的民法所采纳。在罗马法中，最早的他物权就是地役权，直到罗马共和国的最后年代才出现了人役权，国王查士丁尼将二者合并为役权。⑥《十二铜表法》第七表《土地权利法》第7条规定“沿道路地区的所有者应沿道路构筑围墙，假如他们未曾用石头捣固道路，则可在任何地方通行驮载的牲口”，此关于通行的权利主体已不仅仅限于相邻土地所有人，而是指过路通行者，隐显出地役权的雏型。随着罗马城的重建以及城市的发达、建筑物的增多，产生了通风、采光、眺望等利用邻人建筑物的需要，地役权的内容大大扩张，随之出现乡村地役权和城市地役权。

　　《法国民法典》第二编财产法专设役权一章，作为对所有权的限制。第637条指出役权“系指为供他人不动产的使用或便利而对一个不动产所加的负担”，第639条规定：“役权发生于地点的自然情况，或法律所定的义务，或数个所有权人间的契约”，将役权分为从地点情况所发生的役权、法律规定的役权和由人的行为设定的役权，意定役权因其私益性，由当事人以契约自由设定之，若权利人依法定役权仍不能满足利用邻人土地的需要，则以意定役权的方式行使之。

　　《德国民法典》物权法编第5章役权规定地役权的概念及效力功能，第1018条“一块土地为了另一块土地的现时所有权人的利益，可以此种方式设定负担，使该所有权人可以在个别关系中使用该土地，或者使在该土地上不得实施某种行为，或者排除由供役地的所有权对需役地所产生的权利”定义了地役权。

　　《意大利民法典》专设地役权章，将地役权区分为强制地役权和任意地役权。任意地役权则由契约或遗嘱予以设立，属当事人意思自治范畴。

　　《瑞士民法典》与《日本民法典》也均规定了地役权，地役权则由当事人的共同意思自由设立。

　　我国现行立法未采用传统民法上的地役权概念，仅有“相邻关系”的规定而未承认地役权。近年来，学术界对此多有批评，认为这是“现行立法之一重要缺漏与不足”，⑦主张借鉴罗马法和近现代各国民法关于地役权制度的成功立法经验，建立我国的地役权制度。⑧

　　我国物权法草案“法工委民法室稿”在用益权部分中的第十六章，采用 “邻地利用权” 的称谓规定地役权，内容涉及权利的行使内容、权利人的范围、权利的取得、权利的从属性和不可分性、当事人的权利和义务、权利的消灭等方面。“人民大学稿” 在用益物权一章中，专设一节规定了地役权，其内容与“法工委民法室稿” 类似，但其称谓是“地役权”。“社科院稿”和“法工委民法室稿”一样采用了“邻地利用权” 的称谓规定地役权。据说将这种权利叫做邻地利用权的出发点，是在于使这一权利与基地使用权和农地利用权相对应，在语言学的角度上产生美感。但是，多数人主张“地役权”的概念比较符合民法的传统，在学术研究和教学中，也大多这样称谓，因此大家更能够接受“地役权”而非一个生疏的概念。⑨笔者认为，从立法技术上来看，地役权的称谓更加合理，因此同意多数人主张，对这一权利还是叫做地役权。

　　三、相邻关系与地役权的联系和区别

　　作为调节相毗邻的不动产利用关系的两种相类似法律制度，在发生条件和效力方面，相邻关系和地役权有重迭或交叉之处，两者大多以调和相邻不动产利用过程中权利人的冲突为目的，其具体效力主要体现在邻地的通行、取水、排水、铺设管线、眺望等方面权利的限制或扩张。但两者之间自古以来就有明确的界限，存在以下区别：

　　1、在法律性质上，相邻关系不属于一项独立的民事权利，更非一项独立的物权类型，不能单独抛弃，属于所有权的内容，是不动产所有权(使用权)行使的限制或延伸，其成立与对抗第三人均无须登记;而地役权是一项独立的用益物权，可以单独抛弃，属于他物权的范畴，成立及对抗第三人非经登记不具效力。

　　2、在产生原因上，相邻关系是基于法律的直接规定;而地役权则是基于双方当事人的契约产生。相邻关系是法律上当然而生的最小限度的不动产利用之调节;而地役权则是当事人双方逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，相对更高限度的不动产利用之调节。

　　3、相邻关系既适用于土地相邻关系，也适用于房屋等建筑物的相邻关系;而地役权只能发生在土地所有人和使用人之间。

　　4、相邻关系以土地、房屋等相互毗邻为条件;而地役权则不以土地、房屋等相互毗邻为条件。

　　5、相邻关系中行使权利只要不造成邻人的损失，通常为无偿;而地役权可以有偿，也可无偿，且大都是有偿的。

　　根据相邻关系与地役权的联系和区别，可以看到相邻关系制度存在的局限性，首先是其行使有严格的条件限制，只有在相邻的不动产之间才可能发生相邻关系，不相邻的不动产之间不发生相邻关系;其次，只有在“必须”所情况下才能行使相邻权，若可以通过其他方式可以实现其不动产权利，则不能行使相邻权;最后，相邻关系必须由法律直接规定，否则不能行使。随着社会的发展，土地资源的有限性与经济发展对土地需要之间的矛盾日益突出，相邻关系制度已经不能适应人们高度利用不动产的客观需要了。而地役权是当事人之间依法设立的一项独立用益物权，其成立不以需役地和供役地相邻为必要条件，在需役地和供役地登记薄上记载有关地役权的内容有利于使第三人了解到土地的真实状况，保障交易的公正与安全，它可以突破相邻权所受到的限制，对土地利用关系进行更为有效的调整，促进土地利用的发展，从而弥补相邻关系的不足。相邻关系制度只有与地役权制度相互配合，才能实现对于不动产的充分利用。所以，地役权是对相邻关系的必要补充，具有适应现代社会经济需要的巨大发展空间，我国物权法规定地役权制度是适应时代发展需要而吸纳先进立法经验成功的一个重大进步。

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