容积率不合约定 业主集体诉讼案

　　华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。

　　交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米，超建了2.68万多平方米，小区容积率被提高到1.7。小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。

　　2005年11月，447户业主交涉无效后，状告开发商，并索赔5000万元。

　　宁波华泰辩称，建筑面积仅超了1119平方米，小区总绿化面积实际上没有减少。

　　【裁判】

　　法院对被告超建2.68万多平方米的事实证据予以确认，但是按照地方计算标准，可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算，被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩，按地价计算，应向原告赔偿475万余元，于是判决全体华泰星城业主获赔475万余元。

　　【争议焦点】

　　本案原被告双方在面积计算上产生分歧：业主认为按国家标准和建设部规定，高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积，并计入容积率。由于华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米，因此，业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为，1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确：地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。可见，本案争议的焦点问题是地下室、停车库等附属设施的面积是否应计入容积率?

　　【法理评析】

　　解决本案争议问题的关键是正确适用法律，即容积率的计算是采用国家标准那还是地方标准?法律界认为，本案采用地方标准计算容积率，法院适用法律正确。

　　地方政府有权确定容积率标准，只要该标准符合国家有关土地规划的法律法规及政策，就是合法有效的，在本地区内具有法律约束力，当然可以成为法院裁判的依据。本案中，《宁波市城市规划管理技术规定》作为地方行政法规，在宁波市城市规划区内具有法律适用效力，因此，本案适用该规定计算容积率是正确的。

　　【法律界提示】

　　各地方政府有权根据本地区规划确定容积率地方标准，房地产开发商应严格按照各地方标准确定容积率，并经规划主管部门许可。经建设工程规划许可证确定的容积率指标，对开发商具有法律约束力，开发商擅自改变容积率，不仅要受到规划部门的行政处罚，而且还要对购房人承担损害赔偿责任。

　　相关阅读：

　　婚姻家庭刑事诉讼案件中的死刑适用

　　婚姻家庭刑事诉讼案件中的死刑适用 最高人民法院在先后召开的多次会议上，都强调要慎重处理因婚姻家庭矛盾激化引发的案件的刑事诉讼法中死刑适用。 最高人民法《全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要》的通知明确规定：对于婚姻家庭、邻里纠纷等民间……[更多]

　　无性婚姻的诉讼案例

　　案情简介： 小赵(女)与小王(男)在2007年12月份经人介绍认识，于2008年8月份登记结婚，同年10月份，举行结婚仪式后，双方正式共同生活。在新婚期间，小王以筹备婚礼太辛苦为由，拒绝和小赵同房，之后，小王索性以工作忙为借口，直接和小赵分房。 结婚半年，两……[更多]

　　行政诉讼案件需具备哪些构成要件?

　　行政诉讼案件需具备哪些构成要件? 在我国，行政诉讼案件的构成应当具备以下五个要件： 1 原告是认为行政机关及法律、法规授权组织作出的具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。行使行政职权的行政机关或者法律法规授权的组织不能充当原告。 2……[更多]

　　上海合同纠纷法律咨询 上海股东诉讼案件 长宁区经济纠纷律师事务所 长宁区合同案件律师

　　『上海 免费法律咨询热线 13681831342 】 万文志律师 13681831342 ，上海海耀律师事务所主任律师、合伙人。从事法律工作二十年； 【荣誉资质】： 民盟上海市法律工作委员会委员 上海市长宁区政协委员 长宁区人民政府聘万律师为法律顾问 上海交通大学学生职业……[更多]