房产过户不交付 双方因定金惹争议

　　购买房屋并办理了过户登记，但卖方超过合同约定的履行期限迟迟不肯交付房屋，买方有权主张返还购房协议中约定的定金么?江苏无锡滨湖法院一审审结了这起房屋买卖纠纷案件，判令卖方立即交付房屋的同时，驳回了买方要求返还定金的诉讼请求。

　　刘女士夫妇自愿将二人所有位于滨湖区的一处房产卖给姜先生。2010年3月13日，双方通过房产中介签订了一份房屋买卖协议。约定房屋总价为54万元，姜先生支付1万元定金，购房定金可冲抵购房款。双方同意待手续办妥、贷款贷出、房款付清后，刘女士夫妇于2010年6月10日前将上述房屋正式交付给姜先生。若卖方中途毁约，须赔偿买方违约金1万元，并退还已收取的定金，同时卖方必须赔偿中介劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为合同约定佣金金额。后姜先生同意3月19日前追加定金4万元，同时违约金随定金增至5万元。协议签订后，姜先生共计支付房款54万元(含定金5万元)。2010年4月，双方办理了过户手续，姜先生取得上述房屋所有权证。因刘女士夫妇未按约交付上述房屋，姜先生于2010年6月12日通过律师发函，要求刘女士夫妇交付房屋，返还定金5 万元并赔偿各项损失，双方就定金返还问题发生争议，姜先生遂诉至法院。

　　法院经审理后认为，房屋转让协议是当事人双方真实意思的表示，且其内容未违反国家法律法规的强制性规定，故对双方当事人应具有法律约束力。刘女士夫妇已按约将转让的房屋过户至姜先生名下。虽然迟延履行了交付房屋的义务，但是该迟延履行并非不履行合同，也不属于导致合同目的不能实现、合同应予解除的情形，不适用定金罚则。对于迟延交付房屋造成的损失，姜先生可另案主张。遂作出上述判决。

　　法官点评：《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》进一步明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。本案卖方虽迟延交付房屋，但该房屋已过户至买方名下，买方已成为实际的房屋所有权人，故该迟延交付并未非不履行合同，也不属于导致合同目的不能实现、合同应予解除的情形，故不适用定金罚则。

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