期房再转让的法律问题

　　1、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同;

　　2、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商;

　　3、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防止期房的过渡投机还没有对再转让直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者风险增大。

　　4、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案，则只能出让方做出房后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商，但如出让方把房子再卖给了，只能追究其违约责任，存在较大的风险。

　　5、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以并且符合条件，双方直接办理“转按揭”手续即可;如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。

　　6、如果确是房子不想要而原价转让，你也可以与开发商协商，办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，在上述手续办清后，新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另外这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税，定是有阴阳合同(就是差价)，发生纠纷会给你带来麻烦。

　　最后，由于在预售商品房再转让过程中法律关系复杂，程序繁琐，无论是出让方和受让方最好聘请专业律师把关并代为办理相关手续。

　　如何进行房地产的转让?

　　《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　以划拨方式取得的土地使用权的土地不得单独转让，但是如果划拨的土地上已经有房屋建筑物的，可以一同转让。

　　《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　《城市房地产管理法》第44条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

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