商品房质量有问题，买受人可以拒绝收房吗?

　　2010年王女士在北京市顺义区看中了一套商品房，同年10月10日王女士与开发商签订了《商品房预售合同》，合同约定：“开发商将其开发的某小区二期8号楼801号房屋出售给王女士，房屋总价款为240万元，交房日期为2012年1月1日。”

　　合同签订后，王女士按照约定一次性支付了全部购房款。2011年底，开发商通知王女士2012年1月1日收房，拿到通知后，王女士很是高兴，元旦一大早便赶到开发商处等待收房。可是，令王女士没有想到的是，新房竟然多处都存在质量问题。

　　当王女士向开发商工作人员提出时，工作人员也表示认可，并承诺尽快进行修复，王女士说修好后你们通知我收房，当时工作人员也同意了。一个多月过去了，王女士找到开发商，开发商说马上过年了，工人都回家了，过完年等工人回来第一时间给您修。

　　就这样，春节过后，王女士再次督促开发商尽快维修，以便收房，开发商称要过了十五工人才回来，王女士只好又等着。转眼间又一个月过去了，房子仍迟迟未予修理，王女士再次打电话给开发商，开发商的态度突然变得很强硬，“合同中写了不能以质量问题拒绝收房，你已经构成违约，房不卖给你了!”

　　听到这样的话，王女士顿时懵了，回家赶快找出合同查看，果然合同中有这么一条约定，这下王女士一下子不知道该如何是好，其带着购房合同等材料慕名找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师进行咨询。

　　律师说法

　　合同中的特别约定是否有效

　　北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师指出，买受人与开发商签订的《商品房预售合同》，只要内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，那么合同就是真实有效的。

　　依据合同的约定，开发商有义务向买受人交付质量合格的房屋，该商品房质量应符合国家和北京市颁布的规范标准。如果合同中无特别的约定，则买受人在收房时发现有质量问题可以拒绝收房，并要求开发商在合理期限内修复。

　　李律师指出，本案双方在合同中明确约定：“买受人承诺不以工程质量争议为由拒收房屋”，依据我国《合同法》的相关规定，如果开发商在提供的格式条款中，存在免除自身责任，加重对方责任，或者排除对方主要权利的条款，该条款无效。

　　司法实践中，对于“买受人承诺不以工程质量争议为由拒收房屋”一般认定，该条款并非法律规定的提供格式条款的一方免除自身责任，加重对方责任，或排除对方主要权利的条款，该条款有效。因此，作为买受人王女士在房屋符合合同约定的全部交付条件时，可以先行收房，之后再追究开发商房屋质量不合格的相关责任。

　　如开发商交付的材料不全，买受人可以拒收房屋

　　李律师指出，参照北京市建委《北京市商品房预售合同》示范文本，一般合同中约定商品房是住宅的，在交付时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》、《建筑工程竣工验收备案表》等相关材料。

　　如果开发商在交付商品房时，未能按照合同约定向买受人提供上述材料，则买受人可以开发商出示的证明文件不齐全为由，拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房的责任由出卖人承担。本案经与王女士核实，在交房当天，开发商工作人员仅向王女士出示了《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》，而并未出示《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。

　　李律师认为，王女士所购商品房属于住宅，按照合同约定，开发商应当提供《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》，而开发商在交房当日并未向王女士提供上述材料，说明当时并不满足合同约定的交付条件。因此，王女士可以以此理由拒收房屋。

　　逾期交房需承担相应的违约责任

　　在司法实践当中，对于合同中有特别约定“买受人承诺不以工程质量问题为由拒绝收房”，一般应遵照双方的约定来处理。如果买受人在合同有特别约定的情况下，仍旧以房屋质量问题为由拒收房屋，因此而造成的逾期交房的违约责任一般不应由出卖人承担。

　　如果双方合同中没有类似的约定，买受人则可以质量问题向开发商主张逾期交房的违约责任。同时，如果在交房时，开发商提供的材料不全或者不出示证明文件，或者不满足合同约定的交付条件的，买受人可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。但如果因买受人自身的原因导致房屋逾期交付的，买受人不能要求出卖人再承担相应的违约责任。

　　房屋质量不合格，买受人可向开发商索赔

　　一般情况下，买卖双方因房屋质量问题产生争议，往往各持己见，很难达成共识。在此情形下，任何一方都有权利委托有资质的鉴定机构，对房屋质量、工程质量等问题进行鉴定，双方均有协助并配合对方检测的义务。对于检测所发生的费用，一般可先由聘请检测机构的一方垫付，如果房屋质量经鉴定不合格，则买受人可以要求出卖人赔偿其损失，同时要求出卖人承担检测费用。

　　李松律师指出，对于经鉴定房屋质量或工程质量不合格，严重影响生活居住的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在合理期限内将全部已付购房款退还买受人，并赔偿由此给买受人造成的损失。对于一般性的质量问题，买受人可以选择继续履行合同，要求出卖人在合理期限内修复，并要求出卖人赔偿损失。

　　律师提醒

　　在此，李松律师特别提醒，很多买受人在购买商品房时往往面对厚厚的合同文本，根本没有时间去看，大多数是开发商让在哪里签字就在哪里签字，即便是对合同内容草草的看了，可能也未必能看出真正的问题。

　　往往等到房屋交付时，发现质量问题或者因其他问题产生争议时，客户才会去看合同，一看发现原来合同中有的地方开发商进行了修改，客户签合同时并不知情。对此，李律师建议，购房者在购买房屋时应认真核对合同文本中的相关约定，尤其对于新增约定要引起特别的注意。购房人为了降低自己的风险，也可以聘请专业人士对合同内容进行把关，陪同购房。

　　如果在房屋购买过程中产生了纠纷，一定要第一时间向专业人士进行咨询，不要仅依据自身的判断而采取措施，否则很有可能给自己造成无法挽回的损失。再者，争议产生后，建议尽量先由双方协商解决，如果协商达不成共识，可依法拿起法律武器维护自己的合法权益。

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