借名买商品房实际出资人如何保护自己的利益?

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　　2008年7月初，秦女士得知一家房产中介有一套商品房住宅出售，价格较低，有一定的炒房空间，但又苦于自己暂时没有资金，于是找到了自己的兄长秦先生共同商量投资买房的事情。二人一拍即合，随后兄妹两人便一同看房，最终以90万元买下房子。

　　与卖方谈妥房子后，兄妹二人共同向房产中介支付了购房定金5万元。为了将投资利益最大化，秦女士提出，以她丈夫的名义可以享受银行首套房低息贷款的政策待遇。秦先生同意，并提出实际购买人应该与名义购房者订立内部协议以明确利益。事情商量妥当后，为了促成交易支付剩余的购房款，秦先生不仅掏出了自己的钱，一边还积极联系银行贷款，一边又前往朋友那里借钱，并由秦女士将钱交给了中介。

　　原本以为事情都顺理成章进行了，房屋转让手续顺利办到秦女士丈夫名下，当秦先生再次提出要求明确出资情况及确认房屋实际所有人，却遭到了妹妹的拒绝。当时房价上涨趋势较快，时至2009年10月，秦女士与其丈夫将房屋以160万元的价格转让给其他人。

　　秦先生就此事与妹妹发生争执，双方协商未果，遂将秦女士及其丈夫告上法庭，要求确认其为购房实际出资人并要求秦女士给付给自己出售涉诉房屋的盈利金额。然而秦女士在法庭上答辩时称，并没有和秦先生形成书面或口头上协议共同投资房产，秦先生没有有效证据，房子是她和丈夫自己出钱购买的。

　　律师观点：

　　本案属于典型的借名买房的行为。对于借名买房，《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”据此，司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。但由于本案当事人秦先生与秦女士为合伙购买涉诉房屋，购房时基于亲属关系彼此相互信任，故当初并未签署任何借名买房以及出资比例的协议，增加了秦先生的举证难度，这是本案的特殊性所在。

　　李松律师指出，由于秦先生没有有效的书面协议作为证据，秦先生只能从其他证据方面入手，比如中介可以作为证人证明当初每次看房，秦先生和秦女士都一同在场，又如秦先生与秦女士对话的音像资料中是否存在秦女士承认房子是她与秦先生一起出资购买，她丈夫是名义上的产权人的相关证据等等。针对没有形成书面的合伙协议，但有证据证明秦先生和秦女士之间存在口头协议或共同出资的事实，法院仍可以认定合伙关系成立。但由于两人都无法证明各自的出资份额，法院应判定按照双方各自出资50%的投资比例，出售房屋所获得的利益也应按照50%比例分成。

　　李松律师提醒大家，买房时，最好不要以他人名义买房，因为以他人名义买房风险比较大。如果要以他人名义买房，需要和名义产权人签订一份合同，证明该房产的实际产权人。另外，在合伙买房时，合伙购房人之间也要签署协议，明确各合伙人的出资比例，以及对该产权所占的份额。实际出资人在自己利益受到损害时一定要及时向法律专业人士进行咨询，维护自身合法权益，以免给自己造成不必要的损失。

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